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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Guten Tag, ich wohne seit

Kundenfrage

Guten Tag, ich wohne seit 30 Jahren in einem 2-Familienhaus als Mieterin der einen Haushälfte. Der Vermieter hat die beiden Haushälften nun zum Verkauf ausgeschrieben. Er hat mich zuvor gefragt ob ich Interesse an meiner Haushälfte hätte und mit ein Vorkaufsrecht zugesichert. Dieses Recht gilt laut kurzfristig geschriebenem Mail bis Ende Monat. Nun teilt er mir aber heute morgen mit, er hätte einen Interessenten für das ganze Haus und möchte das Haus diesem verkaufen. Hat er das Recht dazu, obwohl er mir das Vorkaufsrecht per Mail angeboten hat? Für eine rasche Antwort wäre ich sehr dankbar, da meine "Frist" ja am Montag abläuft. Mit freundlichem Gruss XXX

Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Leider ist das Vorkaufsrecht, das Ihnen per e-Mail angeboten worden war, rechtlich nicht bindend.

Nach Art. 216 Abs. 2 OR müssen Verträge, die ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück begründen, öffentlich Beurkundet werden.
Abgesehen davon dürfte das per e-Mail angebotene Vorkaufsrecht noch keinen Vertrag darstellen, da es sich wenn überhaupt nur um ein einseitiges Angebot handelt (sog. Einladung zur Offertstellung, invitatio ad offerendum).

Selbst wenn Sie dem Kauf der Haushälfte bereits zugestimmt hätten, wäre ein gültiger Vertrag nicht zustande gekommen, da auch Vorverträge bzw. Kaufverträge über Grundstück nur gültig und verbindlich sind, wenn Sie öffentlich beurkundet werden.

Wenn also zu Ihren Gunsten nicht bereits ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist bzw. kein öffentlich beurkundeter Vorkaufs- oder Vorkaufsrechtsvertrag vorliegt, haben Sie keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Haushälfte an Sie verkauft.

Ich möchte allerdings noch auf den Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht", hinweisen. Wird auch Ihre Haushälfte verkauft, so müssen Sie nicht automatisch ausziehen. Allerdings kann der Käufer Ihnen das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis auf den nächsten Kündigungstermin kündigen (Art. 261 Abs. 2 OR). Dies ist aber nur zulässig, wenn der Käufer einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige geltend machen kann.

Allerdings könnte auch der aktuelle Vermieter den Mietvertrag kündigen nach den Kündigungsmodalitäten des noch gültigen Mietvertrages kündigen.

In beiden Fällen haben Sie die Möglichkeit, mit guten Erfolgsaussichten eine Erstreckung des Mietverhältnisses über die vorgesehenen Kündigungstermine aus zu verlangen (Art. 272 OR). Das Mietverhältnis kann um einige Monate bis maximal 4 Jahre erstreckt werden. Beachten Sie, dass Sie im Falle der Mietvertragskündigung nur innert 30 Tagen ein Erstreckungsgesuch bei der Schlichtungsstelle für Miete und Pacht stellen müssen.

Sofern Ihnen (nachweislich) Kosten entstanden sind, weil der Vermieter Ihnen den Kauf der Haushälfte in Aussicht gestellt hat, haben Sie allenfalls Anspruch auf Schadensersatz für bereits getätigte Aufwendungen (culpa in contrahendo).

Zusammenfassend haben Sie also kein gültiges Vorkaufsrecht. Die e-Mail des Vermieters ist rechtlich nicht bindend. Sie können daher nur noch hoffen, dass der Kaufinteressent abspringt, oder allenfalls doch nur die andere Haushälfte kaufen möchte.
Falls Ihre Haushälfte an einen Dritten verkauft wird und Ihnen vom aktuellen oder neuen Eigentümer gekündigt wird, haben Sie allerdings die Möglichkeit, die Sache mit Erstreckung des Mietverhältnisses (innert 30 Tagen nach Kündigung) zu verzögern.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Guten Tag Herr Aschwanden

 

Vielen Dank XXXXX XXXXX ausführliche Antwort!

Leider habe ich sowas vermutet.

 

Ich habe noch weitere Fragen:

 

1.Gestern hat mir der Vermieter am Telefon noch versprochen mit der Frist für eine Zusage meinerseits zu warten bis 4. April. Solange hätte ich noch das primäre Vorkaufsrecht.

Heute kam nun seine Email mit konträrem Inhalt, d.h. der Interessent für das ganze Objekt hätte Vorrang. Gilt auch eine mündliche Zusage am Telefon nicht?

 

2.Hätte der ev. neue Besitzer auch ein Recht, mir den Mietvertrag zu kündigen, wenn er das Haus umbauen möchte (Renovation)?

 

3.Ich habe eine 3 monatige Kündigungsfrist auf Ende jeden Monats.

Der Vermieter hatte mir einmal per Mail versprochen, bei Hausverkauf eine 6 monatige Frist zu gewähren. Ist dieses Versprechen nun auch ungültig?

 

4. Ab welchem Ereignis (z.B. Datum der notariell bestätigten Handänderung) könnte mir der Vermieter kündigen?

 

5. Könnte er den bestehenden Miet-Vertrag auch 1:1 dem neuen Besitzer abtreten (mit neuen Unterschriften)?

 

6. Wäre ein Telefongespräch auch eine Beratungs-Option?

 

Vielen Dank XXXXX XXXXX neuen Antworten.

Mit freundlichem Gruss

XXX

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Ihre Ergänzungsfrage beantworte ich gerne wie folgt:

1. Wie bereits ausgeführt, ist eine mündliche Zusage betreffend Grundstückgeschäfte (Vorkaufsrecht etc.) nicht gültig bzw. nicht verbindlich. Selbst aber wenn dies so wäre, hätten Sie im Zweifel ein Beweisproblem. Die telefonische Zusage ist leider aus juristischer Sicht nichts wert.

2. Für einen neuen Eigentümer gelten genau die gleichen Vorschriften hinsichlich Kündigung, wie für den aktuellen Vermieter. Allerdings hat der neue Eigentümer - wie ausgeführt - ein ausserordentliches Kündigungsrecht, wenn er Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige geltend macht.
Zwecks Renovation kann er Ihnen natürlich regulär kündigen. Doch auch in diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Da Sie bereits 30 Jahre im Mietobjekt wohnen, ist dies bei der Erstreckungsdauer angemessen zu berücksichtigen.

3. Das mündliche Versprechen einer 6-monatigen Kündigungsfrist im Falle eines Verkaufs ist grundsätzlich gültig und verbindlich, da mietvertragliche Vereinbarungen nicht an eine Form gebunden ist.
Allerdings haben Sie hier wiederum ein Beweisproblem. Da der schriftliche Vertrag etwas eine Kündigungsfrist von drei Monaten belegt, dürfte es Ihnen der Beweis nicht gelingen, dass mündlich etwas anderes vereinbart war. Dies jedenfalls dann, wenn der Vermieter bestreitet, Ihnen jemals eine solche Zusage gemacht zu haben.

4. Richtig. Der neue Eigentümer kann die Kündigung aussprechen, sobald er Eigentümer geworden ist, also mit der Anmeldung der Handänderung beim Grundbuch (Eintragung des Eigentümerwechsels im Tagebuch des Grundbuchs).

5. Es ist möglich, mit dem neuen Eigentümer einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Dies ist aber nicht nötig. Wenn Ihr Mietverhältnis mit dem aktuellen Eigentümer nicht vor Verkauf endet, geht es mit der Handänderung automatisch auf den neuen Eigentümer über und gegenüber diesem dort weiter, bis entweder die Kündigungsfrist abgelaufen ist oder bis die Erstreckungsdauer abgelaufen ist.

6. Ich bin unter der Woche auch im Büro erreichbar. Ich könnte Sie auch telefonisch beraten. Beachten Sie meine Kontaktinformationen in der Signatur unten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Hallo Herr Aschwanden

 

nochmals danke XXXXX XXXXX rasche Bearbeitung!

Gerne werde ich Ihnen am Ende eine gute Bewertung abgeben.

Ich weiss nicht, ob ich den Fall abschliesse mit einer Bewertung, darum warte ich noch zu.

Ich habe noch zwei weitere Fragen:

Zu Punkt 3 habe ich noch eine Ergänzung. Ich habe die Zusage für die 6 monatige Kündigungsfrist schriftlich per Mail erhalten. Alle Mails zu diesem Fall sind bei mir gespeichert.

1. Ist die besagte Mail verbindlich?

2. Gehe ich richtig in der Annahme, dass die Beratungsdauer eine Woche gültig ist?

Gerne erlaube ich mir diesen Fall für weitere Fragen noch offen zu halten.

 

Mit freundlichem Gruss

XXX

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
1. Die Mail dürfte eine gültige Vertragsänderung darstellen, sofern der schriftliche Mietvertrag keine Vorschrift enthält, wonach Vertragsänderungen bestimmten Form bedürfen.
Allerdings nützt Ihnen dies nicht besonders viel, da Sie wohl die gleiche Frist bzw. Verlängerung der Mietdauer auch mit einer Erstreckung erreichen würden.

2. Mit Bewertung meiner Antwort schliessen Sie die Beratung ab. Sie können grundsätzlich jederzeit wieder Rückfragen stellen, oder eine neue Frage eröffnen. Neue Fragen sind allerdings zusätzlich zu bezahlen. Die einmalige Bezahlung umfasst nicht eine allumfassende Rechtsberatung.


Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Sorry, aber ich muss nochmals fragen: Wie lange währt die Beratungsdauer zeitlich (in Tagen ausgedrückt) ?


 


Vielen Dank für die Antwort!


Mit freundlichem Gruss

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Die Beratungsdauer ist grundsätzlich zeitlich nicht beschränkt.

Wenn Sie nur eine Frage gelöst haben, wird allerdings eine weitere Frage nach einer Woche kostenpflichtig bzw. nicht mehr beantwortet. Wenn Sie ein FlatRate-Abo gebucht haben, bleibt die Frage jederzeit für Sie offen und Sie können in einem beliebigen Zeitraum (innerhalb des Abozeitraums) beliebig viele Fragen stellen.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Um Ihre Bitte nach Bewertung zu beantworten, möchte ich Ihnen mitteilen, dass ich sehr zufrieden bin und dies auch so bewerten werde.

Allerdings möchte ich damit noch etwas zuwarten, bis ich sicher bin, dass keinen weiteren Fragen mehr entstehen.

Mit bestem Dank für Ihr Verständnis grüsse ich Sie freundlich

XXX

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Klar, lassen Sie sich ruhig Zeit.

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