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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Advokaturbüro ist jetzt online.

1. Muss ich den Unterhalt für die allgemeine Waschmaschine

Kundenfrage

1. Muss ich den Unterhalt für die allgemeine Waschmaschine bezahlen? Ich habe einen eigenen Waschraum und benütze die allgemeine Waschmaschine nicht.

2. Muss ich die Heizkosten bezahlen? In meinem Waschraum (der in den Dokumenten als Hobbyraum aufgeführt ist) habe ich nie den Heizkörper eingeschaltet und muss trotzdem die Heizkosten bezahlen. Niemand im Haus wird mit Heizkosten für das Kellerniveau belastet ausser mir. Dieser Raum wurde vom Vormieter als Hobbyraum benutzt und somit auch erwärmt.
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Um Ihre Frage korrekt beantworten zu können, benötige ich noch ergänzende Angaben:

1. Sind Sie Stockwerkeigentümer der Einheit einer Stockwerkeigentümergemeinschaft oder sind Sie Mieter?

2a. Falls Sie Stockwerkeigentümer sind: Sieht das Stockwerkeigentümerreglement diesbezüglich etwas vor?

2b. Falls Sie Mieter sind: Was steht in Ihrem Mietvertrag?

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Ich bin Wohnungseigentümerin. Ich werde mich bezüglich eines eventuellen Reglementes informieren und Sie umgehend informieren.


 


Wie steht den die Lage, wenn es nicht im Reglement geregelt ist?

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Anhand Ihrer ergänzender Informationen gehe ich davon aus, dass Sie Stockwerkeigentümerin sind. Es besteht noch die (eher seltene) Möglichkeit des Miteigentums. Die Konstruktion im Stockwerkeigentum ist aber üblich.

Offenbar handelt es sich bei der Waschküche um gemeinschaftliche Anteile.

Beim Hobbyraum, den Sie nun als Waschraum nutzen, handelt es sich um wohl um ein Sondernutzungsrecht von Ihnen, bzw. um einen Teile, der Ihnen an Ihre Stockwerkeigentümer-Wertquote angerechnet wird.

Gestüzt auf diese Vermutungen beantworte ich im folgenden Ihre Fragen unter der Annahme, dass das Stockwerkeigentümerreglement oder einem Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung nichts anderes regelt wurde:

1.
Nach Art. 712h Abs. 1 und 2 ZGB sind Sie grundsätzlich verpflichtet, sich an den Unterhaltskosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Dazu gehören auch die Unterhaltskosten an einer gemeinschaftlichen Waschmaschine.

Nun sieht allerdings Art. 712h Abs. 3 ZGB vor, dass bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen ist, falls bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse dienen.

Nun könnte man argumentieren, dass Sie sich an den Unterhaltskosten der gemeinsamen Waschmaschine nicht oder nur beschränkt beteiligten müssten, weil Sie die Waschmaschine effektiv gar nicht brauchen und daher auch nicht zum Verschleiss beitragen.

Das Bundesgericht hat allerdings in BGE 112 II 312 entschieden, dass allein ein Nutzungsverzicht aus individuellen Gründen nicht ausreicht, um einen Stockwerkeigentümer von der Beitragspflicht zu befreien. Konkret ging es in diesem Entscheid um Unterhaltskosten an die gemeinschaftliche Lüftungsanlage, an denen sich ein Stockwerkeigentümer deshalb nicht beteiligen wollte, weil er seine Attikawohnung aufgrund der Befensterung keine Belüftungsanlage benötigt.

Das Bundesgericht führt "Müller" zitierend aus: Nicht der effektive Gebrauch, sondern die "potentielle Benutzungsmöglichkeit" sei massgebend.
Art. 712h Abs. 3 ZGB ist daher nur mit Zurückhaltung anzuwenden. Dabei
ist in erster Linie von einer objektiven Betrachtungsweise auszugehen:
entscheidend ist, ob eine bestimmte Anlage oder Einrichtung einer Stockwerkeinheit tatsächlich keinen Nutzen bringt. Fehlt es an einem solchen Nutzen, so können subjektiv bedingte Sondernutzungen nur dagegen aufgerechnet werden, wenn für deren gesonderte Berücksichtigung im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine genügende Rechtsgrundlage besteht.

Da Sie grundsätzlich wohl die Möglichkeit zur (Mit-)Benützung der Waschmaschine hätten, müssen Sie sich an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Waschmaschine beteiligen, auch wenn Sie auf deren Benützung (aus welchen Gründen auch immer) verzichten.
Dies gilt wie gesagt dann, wenn im Regelment oder einem Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft nichts anderes bestimmt ist.

Bedenken Sie auch, dass Ihre Nachfolger der Wohnung (seien es Mieter oder Eigentümer) gegebenenfalls von der Mitbenützungsmöglichkeit der Waschmaschine wieder Gebrauch machen wollen.


2. In Bezug auf die Heizkosten gilt grundsätzlich folgendes: Bildes der Wasch-/Hobbyraum Teil Ihrer Wertquote, so müssen Sie sich an den gemeinschafltichen oder Gesamtkosten auch den Hobbyraum anrechnen lassen. Dies unabhängig davon, ob Sie den Raum tatsächlich beheizen oder nicht.

Allerdings wäre zu prüfen, ob ein angemessener Verteilerschlüssel zur Verteilung der Heizkosten angewendet wird. Falls die Heizleistung den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden kann, ist eine Mischrechnung zwischen tatsächlichem Verbrauch und einer anteiligen Beteiligung an den Gesamtkosten nach Wertquote üblich.
Kann der tatsächliche Verbrauch den einzelnen Wohnungen nicht zugewiesen werden, z.B. weil die Heizkörper keine individuellen Wert ablesen, wird allein auf die Ihnen zugewiesene Wertquote abgestellt.

Sie müssen sich also auch an den (gemeinschaftlichen) Heizkosten im Umfang Ihrer Wertquote beteiligen, sofern eine individuelle Zuweisung des tatsächlichen Verbrauchs nicht möglich ist. In diesem Fall wäre der Stockwerkeigentümergemeinschaft allenfalls zu betragen, dass Vorrichtungen angebracht werden, welche künftig die Abrechnung nach individuellem Verbrauch ermöglicht.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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