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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Meine Freundin wohnt seit zwei Jahren bei mir, ich habe sie

Kundenfrage

Meine Freundin wohnt seit zwei Jahren bei mir, ich habe sie aus einer Notlage bei mir aufgenommen. Jetzt arbeitet sie seit zwei Jahren wieder und wir haben abgemacht dass sie 600.- CHF an die Haushalts und Mietkosten beisteuert. Sie hat zwei Zimmer für sich alleine. Kurz nach ihrem Einzug hat es angefangen zu krieseln. Es wurde ständig schlimmer. Ich kann sie nicht einfach vor die Tür setzen, weil ihre Möbel in den zwei Zimmern sind. Seit 4 Monaten bezahlt sie mir nichts mehr, weil ich mich anscheinenend nicht anständig benehme. Ich muss hier erwähnen, dass ich nie ausfallend geworden bin. Ich hab sie nur aufgefordert das Haus zu veralssen und das schon mehrmals, wenn ich ihr nicht entspreche. Der Mietvetreg läuft nur auf mich alleine. Sie hat keinen. Ich möchte keinen Härtefall produzieren, aber ich halte die Frechheiten, die sie sich mir gegenüber ausnimmt nicht mehr aus. Ich kaufe ein, koche, mach die Küche und staubsauge. Sie macht die Wäsche, aber meine Sachen bügle ich selbst.
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Auch wenn Sie mit Ihrer Freundin nichts schriftliches Vereinbart haben, besteht ein faktischer Untermietvertrag. Ein Untermietvertrag ist auch mündlich (oder gar stillschweigend) wirksam, muss also nicht schriftlich abgeschlossen werden.

Das bedeutet, dass Ihre Freundin als Untermieterin das gleiche Recht hat wie ein Mieter, die Wohnung zu nutzen. Da Sie nun aber den vereinbarten Mietzins nicht mehr bezahlt, kommt eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR in Frage.

Das Vorgehen bei solchen Kündigungen muss genau nach Vorschrift erfolgen. Zunächst müssen Sie Ihre Freundin nämlich schriftlich (per Einschreiben) auffordern, die ausstehenden Mietzinse innert 30 Tagen vollständig zu bezahlen. Erst wenn die abgemahnten Ausstände nach Ablauf der 30 Tage (ab Zusellung des Schreibens) noch nicht vollständig bezahlt sind, können Sie mit einer Kündigungsfrist von weiteren 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Dazu müssen Sie das Kündigungsformular, welches Ihr Kanton vorsieht verwenden.

Selbstverständlich haben Sie Anspruch auf Bezahlung der (stillschweigend) vereinbarten Untermiete. Sie können Ihre Freundin auch über den ausstehenden Betrag betreiben.

Ich empfehle Ihnen, also folgendes Vorgehen:

1. Sofort schriftliche Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR): Ausstände müssen innert 30 Tagen bezahlt werden, sonst wird wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Aus Beweisgründen schriftlich gegen Empfangsbestätigung oder Einschreiben.

2. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist unter Verwendung des kantonal vorgesehenen Kündigungsformulars mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen kündigen. Aus Beweisgründen wieder schriftlich (per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung).

Bestenfalls bringen Sie sie so bis frühestens Ende März 2014 raus.

Mir ist bewusst, dass dieses Vorgehen unverhältnismässig aufwendig scheint. Leider ist es wohl im konkreten Fall das rechtlich einzig korrekte Vorgehen.

Als Alternative bliebe nur die erneute Aufforderung, die Wohnung zu verlassen. Bleiben diese Aufforderungen fruchtlos, so können Sie die Wohnungsschlösser austauschen lassen. Die Möbel könnte sie dann nach vorheriger Vereinbarung unter Aufsicht abholen. Dieses Vorgehen birgt aber rechtliche Risiken: Zum einen können Sie selbst einen nicht mehr zahlenden Untermieter einfach auf die Strasse stellen. Zum andern könnten Sie schlimmstenfalls sogar eine Strafanzeige wegen Veruntreuung riskieren, weil Sie ihr die Möbel vorbehalten. Immerhin müsste Ihre Freundin aber aktiv werden (Polizei, Klage bei der Mietschlichtungsstelle etc.), um Ihre Untermieterrechte durchzubringen.

Ich muss Ihnen insgesamt aber zum erstgenannten Vorgehen oder zu einer einvernehmlichen Lösung raten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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