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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Guten Tag,aus dem Ausland kommend, habe wir für 2 Jahre per

Kundenfrage

Guten Tag, aus dem Ausland kommend, habe wir für 2 Jahre per 1.12.2013 ein Haus in Luxembourg gemietet, welches wir bereits am 27.11. übernehmen können. Nun haben wir per Zufall von extern erfahren:


1. Erhebliche Strassenbaumassnahmen (Kanal, Kabel, Strassenbelag) im gesamten Quartier in den nächsten 22-24 Monaten. Davon ist ca. 10 Monate direkt unser Strassenabschnitt betroffen. Hierzu erhielten wir keinerlei Information durch die Vermieterin. Die Immobilienagentur wusste angeblich von nichts. Die Gemeinde bestätigte aber, dass alle Anwohner und Eigentümer schriftlich und bei Informationsmassnahmen ausführlich aufgeklärt wurden.


2. Wir erfuhren ebenfalls zufällig von der Gemeinde, die Häuser unserer Vermieterin seien noch eine grosse Baustelle, es gab Probleme mit dem Architekten. Der Besuch vor Ort bestätigte dies: rund um das Haus Matsch statt Garten, Terrasse nur im Rohbau (Schotter statt Belag), Baumüll, fehlendes Pflaster vor dem Haus, lediglich ein schmaler Weg zur Eingangstür, keine Bepflanzung. Zustand im Haus erst bei Übernahme beurteilbar, sollte aber fertig sein, war bei Besichtigung schon 90%.


3. Grundriss trotz mehrmaliger Nachfrage nicht erhalten.


 


Frage: ist dies die vorenthaltene Information über Baumassnahmen sowie die Nichtfertigstellung des Aussenbereichs ein Grund zur Mietminderung? Zu wieviel Prozent? Wie lange? Der Rechtsschutz in Luxembourg wird erst per 1.12.2013 wirksam, die Schweizer Rechtsschutzversicherung wird sich für diesen Auslandsfall wohl nicht interessieren, was tun?


 


Besten Dank und freundliche Grüsse


xxxx

Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ihre Frage muss nach luxembourgischen Mietrecht beantwortet werden, weshalb ich Ihnen nur raten kann, sich an einen luxembourgischen Rechtsanwalt zu wenden. Anwälte des luxembourgischen Rechts stehen bei JustAnswer leider (noch) nicht zur Verfügung.

Würde die Frage nach Schweizer Recht beurteilt, wäre die Antwort wie folgt:

1. Die vorenthaltene Information über die bevorstehenden Baumassnahmen sind für sich kein Mietminderungsgrund. Allerdings könnten Sie sich auf Täuschung oder Irrtum berufen, wodurch der Mietvertrag nie gültig zustande gekommen ist.
Sollte das Haus bei Einzug in einem nicht für den vorgesehenen Gebrauch geeigneten Zustand sein, können Sie die Abnahme des Miethauses verweigern und vom Vermieter verlangen, dass er Ihnen gleichwertigen Ersatz stellt.

2. Eine Mietminderung kommt in Betracht, wenn Sie das Haus tatsächlich beziehen und die Bauarbeiten (bzw. die Baustelle) derart lästig und störend sind, dass Sie in Ihrem Wohnkonfort beeinträchtigt sind. In welchem Umfang eine Mietminderung gerechtfertigt ist, ist eine Ermessensfrage, welche in der Schweiz die Gericht beurteilen müssen. Entscheidend ist die Schwere des Mangels und die Beeinträchtigung des Wohnkomforts, was sich erst bei Ihrem Einzug beurteilen lässt. Eine Übersicht über die gerichtlich gesprochenen Mietzinsreduktionen wegen (Bau)Mängeln finden Sie im Internet unter:
http://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/tab_red_maengel.pdf
Aufgrund Ihrer Schilderung dürfte sich eine Mietzinsreduktion von 10%-25% rechtfertigen, sollte der beschriebene Zustand bei Einzug tatsächlich noch bestehen und fortbestehen. Wichtig ist, dass Sie den Mangel beim Vermieter sofort bei Einzug reklamieren; am besten schriftlich.

3. Nach Schweizer Recht hat der Mieter keinen Anspruch auf einen Grundrissplan der Wohnung bzw. des Mietobjekts, es sei denn, dies sei vertraglich ausdrücklich vereinbart worden. Falls die Aushändigung eines Grundrissplans vereinbart wurde und dieser nicht geliefert wird, könnten Sie den Ihnen dadurch entstandenen Schaden (evtl. z.B. Kosten der Verzögerungen beim Umzug wegen Ungewissheit über die Raummasse etc.). Den konkret entstandenen Schaden müssten Sie beziffern und beweisen können.

Ich möchte nochmals darauf hinweisen, dass die obigen Ausführungen nach Schweizer Recht erfolgt sind und ich keine Gewähr dafür bieten kann, dass das luxembourgische Recht gleich oder ähnlich ist, weshalb es unumgänglich ist, sich mit Ihren Fragen direkt an einen luxembourgischen Anwalt zu wenden.

Die luxembourgische Rechtsschutzversicherung wird etwaige Anwalts- und Verfahrenskosten nicht übernehmen, da der Rechtsfall vor Inkrafttreten des Vertragsverhältnisses mit der Rechtsschutzversicherung eingetreten ist.

Ob Ihre Schweizer Rechtsschutzversicherung auch mietrechtliche Streitigkeiten im Ausland abdeckt, hängt von Ihrer Rechtsschutzversicherung ab. Es ist nicht ausgeschlossen, dass diese die Kosten (auch für ausländisches Mietrecht) übernimmt.
Ich empfehle Ihnen daher, Ihre Rechtsschutzversicherungspolice auf diesbezügliche Ausschlüsse zu prüfen oder bei der Rechtsschutzversicherung anzurufen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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