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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Guten Tag wir sind in einer schwierigen lage hauben ein Haus

Kundenfrage

Guten Tag wir sind in einer schwierigen lage hauben ein Haus ausserterminlich gekündet und müssten bis märz 2014 noch die Mietebezahlen. Wir haben zwei Nachmieter gebracht die sie nicht akzeptiert. Das Problem die Eigentümerin hat eine Freundin angestellt die Treuhänderin ist von Immobilien. Wir haben ihr diese zwei Zumutbaren Nachmiter geschickt als Kopi da wir in die Ferien sind. Und das original hat sie dann nachher erhalten von der Anmeldung. Sind beides keine schweizer dass ja auch nicht sein muss. Sie sagte am Telefon leider beide seien lügner mit falschen Angaben. Wir sind waren im Engen kontakt mit den Nachmietern und diese sagen bis heute die Angaben sind richtig und die frage garnicht nach sondern möchte den ausländerausweis und so weiter.
Wir waren beim Mieterschutz und liessen uns so halb beraten war nicht so guet. Gestern erhielten wir einen brief vom anwalt der Eigentümerin um uns einzuschüchtern. Wir brauchen dringend auch unterstützung jedoch fehlt das geld für einen Anwalt wie müssen wir vorgehen.??
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts ist jederzeit möglich. Sie haften aber bis zum nächst möglichen Kündigugnstermin weiterhin für die Mietzinse. Falls Sie aber einen zumutbaren Nachmieter stellen, der bereits ist, das Mietobjekt vorher zu den gleichen Bedingungen wie Sie zu übernehmen, sind Sie von der Mietzinshaftung befreit. Ob ein Mietvertrag mit einem von Ihnen vorgeschlagenen Ersatzmieter abgeschlossen wird, ist nicht entscheidend. Es kommt nur darauf an, ob dieser zumutbar gewesen wäre.

Zumutbar heisst:
1. Keine Betreibungen und keine Schulden; der Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein.
2. Es dürfen auch keine anderen sachlichen Gründe gegen den Vertragsschluss mit dem Ersatzmieter sprechen. Unzumutbar könnte eine Ersatzmieter z.B. dann sein, wenn er vorbestraft ist, wenn er falsche Angaben gemacht hat, vom Vormieter schlechte Referenzen erhält, usw. Dass ein Ersatzmieter Ausländer ist, darf kein Grund sein, ihn abzulehnen.

Ich empfehle Ihnen, sich an Ihre Rechtsschutzversicherung zu wenden. Falls Sie keine haben, müssen Sie tatsächlich überlegen, sich persönlich an einen Anwalt zu wenden. Dieser kann aber grundsätzlich erst im gerichtlichen Verfahren ein Gesuch auf unentgeltliche Rechtspflege (URP) stellen. Eine Vorberatung müssen grundsätzlich Sie selber bezahlen, das notwendige Geld (Vorschuss) irgenwie z.B. bei Verwandten auftreiben.

Ich kann hier nicht beurteilen, ob die von Ihnen vorgeschlagenen Ersatzmieter zumutbar sind oder nicht. Ich empfehle Ihnen, mit den Ersatzmietern nochmals in Kontakt zu treten und Betreibungsregisterauszüge und gegebenenfalls Strafregisterauszüge zu verlangen, damit Sie selber prüfen können, ob die Ablehnung der Verwaltung möglicherweise doch gerechtfertigt ist.

Falls die Verwaltung die Ersatzmieter zu Recht ablehnt, z.B. wegen falschen Angaben, wegen Betreibungen usw., so schulden Sie die Miete bis zum ordentlichen Kündigungstermin.

Wenn Sie sich sicher sind, dass die von Ihnen vorgeschlagenen Ersatzmieter zumutbar sind, sollten Sie der Verwaltung mitteilen, dass Sie vorzeitig ausziehen werden und davon ausgehen, dass ab Auszug keine Mieten mehr geschuldet sind, weil die von Ihnen vorgeschlagenen Ersatzmieter nach Art. 264 OR zumutbar und von der Verwaltung zu Unrecht abgelehnt wurden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.
Wir haben mehrfach mit den zumutbaren Nachmietern gesprochen die haben reine Betreibungsauszüge. Die Eigentümerin nimmt auch die Schlüssel nicht entgegen ob wohl wir seit dem 15.10 ausgezogen sind. Und das Haus gereinigt wurde.
Wie sollen wir weiter fortfahren??
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

In diesem Fall soltlen Sie die Hausschlüssel ordentlich verpackt (Päckchen) per Einschreiben mit Rückschein an die Vermieterin (oder falls vorhanden die Verwaltung) schicken.

Ausserdem sollten Sie der Verwaltung (falls vorhanden) oder sonst der Vermieterin mittels eingeschriebenem Brief folgendes mitteilen:

"Sehr geehrte(r) Frau/Herr ...

Wir haben das Mietobjekt am 15. Oktober 2013 nach vorgängiger Absprache mit Ihnen gereinigt verlassen und übergeben. Bisher haben Sie sich geweigert, die Hausschlüssel entgegenzunehmen, weshalb Sie diese nun gewzungenermassen per Einschreiben erhalten.

Wir haben Ihnen zwei zumutbare Ersatzmieter vorgeschlagen, die bereit gewesen wäre, das Mietobjekt zu den gleichen Bedingungen per 16.10.2013 (oder 1.11.2013) zu beziehen bzw. zu übernehmen. Sie haben die vorgeschlagenen Ersatzmieter ohne sachlichen Grund abgelehnt.

Beide Ersatzmieter sind erfüllen die Voraussetzungen nach Art. 264 OR, weshalb wir von der Mietzinshaftung befreit sind. Dass Sie ohne sachlichen Grund darauf verzichtet haben, die von uns vorgeschlagenen, zumutbaren Ersatzmieter zu akzeptieren, ist für die Befreiung unerheblich.

Ihre Behauptungen, die vorgeschlagenen Ersatzmieter seien Lügner oder hätten falsche Angaben gemacht, ist unzutreffend und wird von uns bestritten.

Mit freundlichen Grüssen"

Wie gesagt, sollten Sie sich sicher sein, dass die Ersatzmieter tatsächlich zumutbar sind. Falls die Ablehnung der Vermieterin gerechtfertigt war, oder die Ersatzmieter gar nicht ernsthaft an einer Übernahme interessiert waren, haften Sie für den Mietzinsausfall.
Ob die Ablehenung gerechtfertigt ist oder nicht, kann ich hier natürlich nicht abschliessend beurteilen. Haben die Ersatzmieter keine Betreibungen oder Schulden, korrekte Angaben gemacht und sprechen auch sonst keine sachlichen Gründe gegen die Ersatzmieter, ist die Ablehnung von der Eigentümerin zu vertreten und Sie sind von der Mietzinshaftung befreit.

Ich empfehle Ihnen, sich persönlich an einen Rechtsanwalt zu wenden. Dieser wird Sie über den zu leistenden Kostenvorschuss und die Möglichkeiten der unentgeltlichen Rechtspflege im Falle einer Mietschlichtungsverfahrens beraten.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.
Danke für ihre antwort , jedoch viel weiter hats mich nicht gebracht. Ist es möglich bei Ihnen einen Termin zu vereinbaren?? Kann dann alle unterlagen mitnehmen und wir können das weitere vorgehen besprechen. Das meiste haben wir jedoch schon versucht.

Freundliche grüsse
Sabine pfluger
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Ja, das ist möglich. Leider habe ich Sie bei meinem Rückruf nicht erreichen können. Ich bin heute noch bis 1815 im Büro und morgen ab 0845 wieder erreichbar.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt -

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