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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten Tag, Meine Eltern, beide 66 Jahre alt, gedenken meiner

Kundenfrage

Guten Tag,
Meine Eltern, beide 66 Jahre alt, gedenken meiner Schwester und mir ihre Liegenschaft (Bauernhof ohne Tierhaltung mit viel Land und Wald) zu überschreiben. Auf dem Haus lastet nur noch eine ganz geringe Hypothek. Was bedeutet das für und als Kinder? Bezahlen wir Vermögensgewinnsteuern einmalig? Welche Kosten kommen weiter auf uns zu? Können wir später belangt werden, wenn unsere Eltern pflegebedürftig werden? Was bedeutet das konkret für meine Schwester, welche in Frankreich lebt?
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Da Sie und Ihre Schwester einmal pflichtteilsgeschützte, gesetzliche Erben Ihrer Eltern sein werden, handelt es sich bei der Überschreibung der Liegenschaft nicht um eine Schenkung im eigentlichen Sinne, sondern um einen Erbvorbezug.

In den meisten Kantonen wird daher eine Grundstückgewinnsteuer nicht bezogen. Die Überschreibung wird gleich wie eine Erbschaft behandelt. Die Steuergesetzte der meisten Kantone sehen daher vor, dass die Steuer aufgeschoben wird. Erst also wenn Sie und Ihre Schwester Hof und Land verkaufen, wird eine Grundstückgewinnsteuer fällig.

Auch sind Schenkungen bzw. Erbvorbezüge von Eltern an Ihre Kinder in allen Kantonen (noch) steuerfrei. Das heisst, eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer wird nicht erhoben.

Hierzu allerdings folgende Vorbehalte:
Derzeit ist eine Volkinitiative in Planung, über welche wir in der Schweiz voraussichtlich im Jahr 2016 abstimmen werden (sog. Erbschaftssteuerinitiative). Diese Initiative würde im Falle der Annahme an der Urne wohl 2018 in Kraft treten. Sie sieht vor, dass alle Schenkungen, Erbvorbezüge und Erbschaften von Eltern an Ihre Kinder, die nach dem 1.1.2012 erfolgten, künftig und rückwirkend besteuert werden. Besteuert werden soll sodann der Wert, der CHF 2 Mio. des gesamten Nachlasses übersteigt. Es könnte also sein, dass die Überschreibung heute zwar steuerfrei ist, aber im Falle der Annahme der Volksinitiative rückwirkend besteuert wird, sofern Ihre Eltern bei ihrem Ableben unter Berücksichtigung des Wertes des Hofes einen Nachlass von mehr als CHF 2 Mio. hinterlassen.

Da Ihre Schwester in Frankreich lebt, wäre nach französischem Recht zu prüfen, inwieweit allenfalls französisches Steuerrecht auf diese Schenkung anwendbar ist. Aus heutiger Sicht ist allerdings eine Schenkung eines in der Schweiz gelegegenen Grundstücks eines Schweizers an eine (in Frankreich lebende) Schweizerin nicht dem französischen Recht unterstellt. Angesichts des aktuellen Erbschaftssteuerstreits mit Frankreich ist allerdings noch nicht absehbar, ob sich diesbezüglich in naher Zukunft etwas ändert. Die heutige Fassung des noch nicht in Kraft getretenen neuen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Schweiz und Frankreich sieht allerdings eine Besteuerung ebenfalls nicht vor. Dennoch wäre Ihrer Schwester allenfalls zu raten, sich bei einem französischen Steuerberater vor Vollzug der Übertragung beraten zu lassen.

Weitere Kosten, die Ihnen infolge der Übertragung entstehen können, sind folgende:
1. Handänderungssteuer (je nach Kanton)
2. Notariatskosten für die öffentliche Beurkundung des Schenkungsvertrags
3. Grundbuchgebühren für die Eintragung der Handänderung im Grundbuch

Je nach dem, wie die Übertragung ausgestaltet wird, namentlich ob Ihren Eltern allenfalls noch ein Nutzniessungs- oder Wohnrecht eingeräumt wird und Ihnen und Ihrer Schwester nur das "nackte" Eigentum übertragen wird, sind auch die Hypothekarzinsen und weitere laufende Kosten zu tragen.

Wenn Ihre Eltern den Hof verlassen und alle Rechte daran aufgeben, also kein Wohn- oder Nutzniessungsrecht mehr haben, sind Sie und Ihre Schwester für Unterhalt, Versicherung und Bezahlung der Hypothekarzinsen verantwortlich. Ausserdem müssen Sie und Ihre Schwester auf der Liegenschaft auch Vermögenssteuer bezahlen.

Falls Ihre Eltern aber auf dem Hof wohnen bleiben bzw. sich ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht eintragen lassen, so müssen Ihr Vater und Ihre Mutter für die Hypothekarzinsen, Versicherungen und Unterhalt aufkommen (wie Eigentümer). Sie und Ihre Schwester wären dann zwar Eigentümer, hätten aber aufgrund der Belastung mit der Nutzniessung (erhebliche Wertminderung) kaum eine anrechenbares Vermögen.

Welche Kosten konkret entstehen, lässt sich hier nicht beurteilen. Steuern, Notariatskosten und Grundbuchgebühren sind kantonal unterschiedlich hoch und hängen auch vom Verkehrs- bzw. Ertragswert der Liegenschaft ab. Erkunden Sie sich diesbezüglich vorab beim zuständigen Grundbuch und/oder Notariat. Unter Umständen muss auch noch die Bewilligung des kantonalen Amts für Landwirtschaft eingeholt werden, falls es sich um eine landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft handelt, die noch dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht untersteht.

Die Übertragung hätte für Ihre Schwester, die in Frankreich wohnt, alsdann auch zur Folge, dass Sie für die in der Schweiz gelegene Liegenschaft in der Schweiz (beschränkt) steuerpflichtig wird (Vermögenssteuer). Falls Sie den Hof verpachten, ist natürlich auch der Pachtzins als Einkommen zu versteuern.

Falls Ihre Eltern pflegebedürftig werden und nicht mehr in der Lage sind, ihren Lebensunterhalt selbst bzw. mit ihrer Pension und AHV zu bestreiten, könnte die Schenkung bzw. der Erbvorbezug dazu führen, dass sie einen Anspruch auf Ergängzungsleistungen der AHV verlieren. Eine Schenkung wird nämlich grundsätzlich bei der Ermittlung des verfügbaren Einkommens und Vermögens zur Berechnung des Anspruchs auf Ergängzungsleistungen berücksichtigt, wobei vom Schenkungs- bzw. Übertragungswert (Verkehrswert) pro Jahr seit der Schenkung CHF 10'000.00 in Abzug gebracht werden können. Wird der Hof und das Land also Ihnen und Ihrer Schwester unentgeltlich übertragen, und hat dieser einen Verkehrswert von CHF 500'000.-, so wird diese Schenkung erst nach Ablauf von 50 Jahren nicht mehr berücksichtigt.

Drohen Ihre Eltern mittellos zu werden, eben weil sie infolge der Schenkung keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen zur AHV haben, so kann es durchaus sein, dass Sie und/oder Ihre Schwester im Rahmen der sog. Verwandtenunterstützungspflicht nach Art. 328 ZGB für die Pflege- und Heimkosten Ihrer Eltern aufkommen müssen, zumindest im Umfang der Schenkung. Auch ohne Schenkung könnte dies aber der Fall sein, wenn Sie und/oder Ihre Schwester in wirtschaftlich günstigen Verhältnissen leben. Vgl. zu den Details:
www.verwandtenunterstuetzung.ch

Insgesamt kann also die Übertragung der Liegenschaft durchaus sinnvoll sein, ist aber für Sie, Ihre Schwester und Ihre Eltern aber auch mit Risiken verbunden. Die Kosten dürften sich aber im Rahmen halten, da insbesondere eine Grundstückgewinnsteuer nicht anfällt bzw. aufgeschoben wird.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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