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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Advokaturbüro ist jetzt online.

sehr geeherte Damen und herren ich und mein Mitbewohner

Kundenfrage

sehr geeherte Damen und herren

ich und mein Mitbewohner haben gemeinsam den Mietvertrag unterschriebn. da wir andere Vorstellungen hatten vom gemeinsammen zusammen leben, habe ich mich entschlossen auf ende April auszuziehen, ich hatte mich anfangs Januar bei der Verwaltung informiert wie ich vorzugehen hatte.
ich und mein Mitbewohner hatten uns geeinigt das er für einen neuen Mitbewohner verantwortlich sei und er das übernehem wolle, das teilte ich auch der Verwaltung mit.
ich habe die Kündigung geschrieben, ich und mein Mitbewohner haben unterschrieben und dan eingeschriben abgeschickt.
da aber mein Mitbewohner keinen nachmiter gestellt hat und die miete nicht bezahlt hat, muess er jetz auf ende August ausziehen.
nun teilte mir die Verwaltung mit, das ich auch haftbar sie, trotz Kündigung des mietsverhältnisses, da ich und mein Mitbewohner keinen nachmiter gestellt hatten.
somit wird auch gengen mich eine Betreibung gesdtellt und werde für den schaden haftbar gemacht.
ist es korekt das mich die Verwaltung nicht informiern muss, wenn sie die Kündigung nicht aktzeptiert hat und mich nun auch haftbar macht, trotz Kündigung und mich für den schaden verantwortlich macht.
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Die Auskunft der Verwaltung ist korrekt.

Da Sie und Ihr Mitbewohner gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben hatten, haften Sie gemeinsam auch für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mietvertrag anfallen.

Ein gemeinsamer Mietvertrag kann auch nur gemeinsam gekündigt werden. Ohne die Zustimmung Ihres Mitbewohners hätten Sie den Mietvertrag nicht kündigen können und hätte seine Zustimmung bei Gericht einklagen müssen.

Obwohl Sie offenbar vorzeitig, d.h. vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist bzw. vor Beendigung des Mietverhältnisses, ausgezogen sind, haften Sie und Ihr Mitbewohner solidarisch bis zum Ende des Mietverhältnisses für Mietzins und Nebenkosten. Von dieser Pflicht können Sie sich nur befreien, wenn Sie und/oder Ihr Mitbewohner dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter stellen, der bereit ist, zu den gleichen Bedingungen wie Sie den Mietvertrag zu übernehmen (Art. 264 OR).

Wird ein zumutbarer Ersatzmieter nicht gestellt, kann der Vermieter bzw. die Verwaltung von der Mieterschaft den Mietzins bis zum Ablauf des Mietverhältnisses verlangen. Was Sie und Ihr Mitbewohner untereinander vereinbart haben, ist für den Vermieter ohne Bedeutung. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass dem Vermieter mitgeteilt wurde, dass allein Ihr Mitbewohner nach einem Ersatzmieter suche.

Die Verwaltung hat Sie auch nicht darüber informieren müssen, dass Sie Ihre Kündigung nicht akzeptiere. Ihre Kündigung war durchaus gültig, wirkte aber gemäss vertraglicher Vereinbarung erst zum nächstmöglichen Kündigungstermin.
Selbstverständlich von einer guten Verwaltung zu wünsche, dass Sie über Ihre Pflichten und Ihr Risiko bei einem vorzeitigen Auszug informiert würden, insbesondere auch darüber, dass Sie solidarisch weiterhaften, falls ein zumutbarer Ersatzmieter nicht gestellt werde. Eine gesetzliche Verpflichtung der Verwaltung zu dieser Information besteht allerdings nicht.

Solidarische Haftung bedeutet, dass Sie und Ihr Mitbewohner je einzeln für den gesamten Mietzins und die gesamten Nebenkosten haften. Der Vermieter kann auswählen, von wem er die noch offenen Kosten eintreiben möchte. Er könnte also auch Sie auf den gesamten Betrag betreiben. Was Sie und Ihr Mitbewohner untereinander vereinbart hatten (sog. Innenverhältnis), spielt gegenüber dem Vermieter (sog. Aussenverhältnis) keine Rolle.

Wenn nun der Vermieter die gesamten Kosten von Ihnen allein einfordert, müssen Sie diese auch alleine bezahlen. Eine Betreibung und eine Leistungsklage gegen Sie wäre vollumfänglich erfolgreich.

Falls es dazu kommt, dass Sie die noch offenen Kosten alleine begleichen müssen, haben Sie aber einen Rückgriffsanspruch (Regressanspruch) auf Ihren Mitbewohner aus Ihrer internen vertraglichen Vereinbarung.
Daher können Sie mindestens die Hälfte der Kosten von Ihrem Mitbewohner eintreiben, wenn der Vermieter die gesamten Kosten bei Ihnen eingetrieben hat.

Ob Sie allenfalls sogar mehr als die Hälfte der Kosten bei Ihrem Mitbewohner eintreiben könnte, ist hier schwierig zu beurteilen. Zwar haben Sie vereinbart, dass Ihr Mitbewohner alleine einen Ersatzmieter sucht und Sie vorzeitig ausziehen. Diese Vereinbarung allein dürfte Sie allerdings noch nicht von Ihrer Verpflichtung befreien, zur Hälfte des Mietzinses beizutragen. Das Risiko, dass kein Nachmieter gefunden wird, lässt sich nicht ohne weiteres auf jemand anderen übertragen.

Ausserdem müssten Sie beweisen, dass Ihr Mitbewohner sich bereit erklärt hat, die Kosten bis zum Ende des Mietverhältnisses alleine zu tragen. Wurde etwas derartiges nicht schriftlich vereinbart, können Sie wohl kaum mit guten Erfolgsaussichten mehr als die Hälfte der Mietkosten von Ihrem Mitbewohner eintreiben.

Vor diesem Hintergrund empfehle ich Ihnen, sich mit Ihrem Mitbewohner über die Kostentragung zu einigen und dafür zu sorgen, dass die noch offenen Mietkosten der Verwaltung bzw. dem Vermieter vollständig bezahlt wird. Gegebenenfalls müssen Sie die Kosten tatsächlich alleine tragen. Nur so können Sie eine Betreibung und/oder eine Klage verhindern.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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