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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Ich habe ein Haus im Kanton

Kundenfrage

Ich habe ein Haus im Kanton Luzern gekauft.Die Besitzer versicherten mir,das der Keller trocken sei. Am 1.Juli habe ich das Haus übernommen und die Fenster alle aufgemacht da ein etwas schlechter Geruch im Keller war. Nun hat sich in einer Ecke am Boden ca 1 qm2 eine stark nasse Stelle gebildet. Nach Rückfrage mit den vorherigen Besitzern hatten sie immer einen trockenen Keller ich hätte nur die Fenster schliessen müssen. Nach Rücksprache mit einer befreundeten Architektin meinte diese das so viel Feuchtigkeit am Boden nur eine kaputte Bodenplatte bedeuten könnte.Die offenen Fenster wären schlecht gewesen,aber könnten nicht die Ursache von so einer grossen Menge Feuchtigkeit sein. Nun meine Frage: Da es sich anscheinend um eine vorsätzliche Täuschung der vorherigen Besitzer handelt,kann ich den Vertrag anfechten oder den Schaden vom noch verbleibenden Kaufpreis abziehen? 110000 habe ich schon bezahlt.190000 stehen noch aus ,durch eine bestimmte Regelung im Vertrag. Vielen Dank für Ihre Antwort. [email protected]


 

Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ihre Annahme einer absichtlichen Täuschung ist wohl etwas voreilig (vgl. Art. 28 OR). Damit ein Vertrag wegen Täuschung erfolreich angefochten werden kann, müssen Sie den Verkäufern nachweisen, dass Sie Kenntnis vom Schaden hatten und diesen bewusst verschwiegen bzw. Ihnen arglistig und wider besseres Wissen eine Falschauskunft erteilt haben. Dieser Beweis ist regelmässig sehr schwierig zu erbringen.
Abgesehen davon müssten Sie auch glaubhaft machen, dass Sie bei Kenntnis dieses Mangels den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätten.

Eine Anfechtung wegen absichtlicher Täuschung führt dazu, dass der Vertrag unwirksam ist. Der Vertrag wäre daher rückabzuwickeln. Da die Grundbuchverschreibung, mithin die Eigentumsübertragung bereits stattgefunden hat, wären durch eine Grundbuchberichtigung die ursprünglichen Eigentümer wieder einzutragen und der Kaufpreis wäre Ihnen inkl. Schadensersatz zurückzuerstatten.

Ich gehe davon aus, dass die nicht in Ihrem Sinne ist.

Stattdessen wäre wohl auf eine Kaufpreisminderung zu setzen. Nach Art. 197 OR haftet der Verkäufer bei einem Kaufvertrag für die zugesicherten Eigenschaften und dafür, dass die Kaufsache keine körperlichen Mängel hat. Er haftet grundsätzlich auch für solche Mängel die er nicht gekannt hatte.

Allerdings kann diese Gewährleistungshaftung im Kaufvertrag unter gewissen Umständen wegbedungen werden. Sie greift allerdings nur dann, wenn
1. Der Mangel bei Übertragung des Kaufgegenstands noch nicht bestanden hat und auch noch nicht im Keim angelegt war (versteckter Mangel)
2. wenn der Mangel vom Verkäufer nicht arglistig verschwiegen wurde.

Beachten Sie, dass Sie als Käuferin beweisen müssen, dass ein Mangel vorliegt. Ob die Feuchtigkeit auf diesem 1qm Fläche tatsächlich einen Mangel darstellt, müssten also Sie belegen. Dazu reicht die Auskunft einer befreundeten Architektin noch nicht aus. So ist es durchaus üblich, dass in Kellern ein gewisses Mass an Feuchtigkeit besteht. Ist es allerdings unüblich feucht, bzw. ist der Schaden tatsächlich auf eine gebrochene Bodenplatte zurückzuführen, war der Mangel bereits bei Übertragung der Liegenschaft vorhanden und wurde Ihnen von den Verkäufern nachweislich ein "trockener Keller" zugesichert, können Sie die Mängelrechte des Käufers geltend machen. Dies sind:
1. Rückabwicklung des Kaufvertrages (Wandelung)
2. Minderung des Kaufpreises (Minderung)
3. Erfüllung des Kaufvertrages bzw. Instandstellung durch den Verkäufer

Ein Gericht kann die Wandelung verweigern, wenn Sie im Verhältnis zur Minderung unverhältnismässig wäre. Dies dürfte vorliegend der Fall sein. Daher haben Sie unter obigen Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Minderung des Kaufpreises zu verlangen oder den Schaden beheben zu lassen und die Kosten von den Verkäufern
zurückzufordern.

Beachten Sie, dass es in der Praxis schwierig und aufwändig sein kann, die Kosten zurückzufordern, bzw. eine Minderung des Kaufpreises durchzusetzen. Dies insbesondere, weil Sie – wie oben ausgeführt – beweisen müssen, dass Ihnen ein trockener Keller zugesichert wurde, der Mangel für Sie nicht erkennbar war bzw. von den Verkäufern arglistig verschwiegen wurde.

Ich empfehle Ihnen, den Verkäufern den Mangel (Feuchtigkeit im Keller) schriftlich per Einschreiben anzuzeigen und Minderung des Kaufpreises zu verlangen. Um wieviel der Kaufpreis konkret gemindert werden darf, kann ich hier nicht beurteilen. Dies wäre gegebenenfalls durch ein Gutachten oder wenigstens durch einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker für die Reparatur zu ermitteln.

Da Sie noch nicht den gesamten Kaufpreis bezahlt haben, können Sie gegebenenfalls durchaus einen Betrag zurückhalten. Beachten Sie, dass aufgrund des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags die Verkäufer aber einen Titel haben, mit dem sie die Bezahlung des Kaufpreises grundsätzlich gegen Sie einklagen könnten. Sie wiederum müssten dann im Rechtsöffnungsverfahren oder im ordentlichen Verfahren beweisen, dass der Restkaufpreis nicht geschuldet ist, da ein Mangel vorliegt, der Sie zur Minderung berechtigte.

Für die Beurteilung des konkreten Vorgehens und Ihre Erfolgsaussichten in Bezug auf den konkreten Schaden, wäre eine Prüfung des Kaufvertrages und weiterer Details erforderlich. Daher ist Ihnen gegebenenfalls zu raten, sich persönlich an einen Rechtsanwalt zu wenden.

Da ein Gerichtsverfahren unter Umständen sehr kostspielig, langwierig und aufwändig werden könnte, wäre soweit hier beurteilbar nach Möglichkeit eine aussergerichtliche Lösung mit den Verkäufern anzustreben.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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