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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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was tun wenn Mieter trotz Kündigung nicht au dem haus geht

Kundenfrage

was tun wenn Mieter trotz Kündigung nicht au dem haus geht
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Falls das Mietverhältnis gültig beendet wurde, der Mieter aber nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, hält sich ein Mieter ohne Rechtgrund in der Wohnung auf.

Der Mieter kann dann nur mit gerichtlicher und polizeilicher Hilfe gewzungen werden, die Wohnung zu verlassen. Grundsätzlich gibt es zwei mögliche Rechtswege, wie ein sog. Ausweisungsbegehren gestellt werden kann:

1. Ausweisungsbegehren direkt ans Gericht (Bezirksgericht)
Der schnellste Weg, der zur Ausweisung des Mieters führt, geht über ein sog. Ausweisungsbegehren ans zuständige Bezirksgericht. Dem Gericht muss bewiesen werden, dass sich der Mieter ohne Rechtsgrund in der Wohnung aufhält. Dazu muss dem Gericht mindestens die gültige und wirksame Kündigung des Mietverhältnisses und die Zustellungsunterlagen (Einschreibebeleg / Track&Trace-Beleg der Post) mit dem Antrag vorgelegt werden, der Mieter sei zu verpflichten, die Wohnung (Adresse) unverzüglich zu räumen und dem Vermieter ordnungsgemäss zu übergeben.
Im Unterlassungsfall sei die Zwangsvollstreckung anzuordnen.
Formulare für dieses Ausweisungsbegehren erhalten Sie in der Regel bei den Gerichten: http://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/Dokumente/Themen/Miete/Formulare_und_Merkblaetter/F_Ausweisung.pdf
Ist die Rechtslage klar und die Kündigung wirksam und gültig, so wird das Gericht dem Mieter eine kurze Frist zum Verlassen der Wohnung ansetzen. Zieht der Mieter dennoch nicht aus, können Sie (je nach Wohnort z.B. an das Betreibungs-/Gemeindeammannamt) gelangen, welche dann die Wohnung zusammen mit der Polizei räumen und den Mieter rauswerfen.

Beachten Sie, dass die Rechtslage KLAR und EINDEUTIG sein muss. Ist dies nicht der Fall, weist das Gericht das Ausweisungsbegehren kostenpflichtig ab. Ausserdem ist zu beachten, dass Sie sowohl für das Gerichtsverfahren als auch für die Räumung die Kosten vorschiessen müssen (je nach Kanton und Grösse der Wohnung insgesamt ca. CHF 3'000 - ca. CHF 5'000). Diese Kosten können Sie im Erfolgsfall vom Mieter zurückfordern. Ist der Mieter Zahlungsunfähig, bleiben Sie auf diesen Kosten sitzen.

2. Weg über die Mietschlichtungsstelle
Alternativ können Sie auch an die Mietschlichtungsstelle gelangen und dort die Ausweisung verlangen.
Dieses Vorgehen dauert länger, ist aber dann zu empfehlen, wenn die Gültigkeit und Wirksamkeit der Kündigung nicht sofort bewiesen werden kann.

Beachten Sie, dass das Mietrecht strenge und zwingende Formvorschriften für die Gültigkeit und Wirksamkeit der Kündigung eines Mietvertrags stellt. Dabei kommt es unter Umständen auch auf den Grund der Kündigung an.

Haben Sie gekündigt, weil sich der Mieter in Zahlungsverzug befindet, kommt eine ausserordentliche Kündigung in Betracht. Damit die Kündigung gültig und wirksam ist, muss zunächst eine Kündigungsandrohung mit einer 30-tägigen Frist für die Zahlung an den Mieter versandt werden. Erst wenn diese Frist seit Zustellung der Kündigungsandrohung abgelaufen ist (bis zu 40 Tage, wenn der Mieter die Kündigungsandrohung nicht abholt) kann die Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen verschickt werden (vgl. Art. 257d OR).

Auch wenn die eingeschriebene Kündigung nicht abgeholt wird, gilt sie grundsätzlich als zugestellt. Der Zeitpunkt der Zustellung kann von grosser Bedeutung sein. Umstritten ist teilweise noch immer, wann eine nicht zugestellte Kündigung als zugestellt gilt. Nach dem Bundesgericht und einem Grossteil der Lehre gilt eine nicht abgeholte Kündigung als zugestellt, wenn unter gewöhnlichen Umständen damit gerechnet werden darf, dass der Mieter die Kündigung entgegennimmt bzw. abholt, in der Regel also am Folgetag nach dem Versand (sog. Zustellfiktion nach absoluter Empfangstheorie), also dann, wenn die Kündigung in den Machtbereich des Mieters gelangt. Dies ist dann der Fall, wenn er die Kündigung bei der Post abholen könnte.

(Beachten Sie: Dies gilt nicht bei der Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR. Diese gilt bei Nichtabholung erst am 7. Tage nach der ersten Abholmöglichkeit bei der Post als zugestellt).

Abgesehen von diesen in der Praxis oftmals problematischen Fragen der Zustellung der Kündigung, muss der Mieter nicht auszuziehen, wenn die Kündigung wegen eines anderen Formfehlers ungültig ist: z.B. weil nicht das vom Kanton vorgeschriebene Kündigungsformular verwendet wurde, weil die Kündigung nicht an beide Ehegatten bzw. Mitmieter separat verschickt wurde. Abgesehen davon muss auch die vertragliche oder gesetzliche Kündigungsfrist (mindestens 3 Monate) eingehalten sein, es sei denn, es handle sich um eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (vgl. dazu oben).

Erfahrungsgemäss hält das Mietrecht für den Vermieter viele Hindernisse bereit und macht es ihm aufgrund der vielen Formvorschriften nicht leicht, einen Mieter aus der Wohnung zu schaffen.
Ich empfehle Ihnen daher unbedingt, sich persönlich an einen Rechtsanwalt, an den Hauseigentümerverband und (falls vorhanden) an Ihre Rechtsschutzversicherung zu wenden. Ich erlebe leider immer wieder, dass es selbst Anwälten teilweise im Mietausweisungsverfahren Fehler unterlaufen, die letztlich verhindern, dass der Mieter ausgewiesen werden kann.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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