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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Guten Tag,wir bewohnen seit dem 22. Februar

Kundenfrage

Guten Tag,
wir bewohnen seit dem 22. Februar 1998 ein EFH mit grossem Umschwung. Die Besitzerin hat anfangs erklärt, dass sie dieses Haus behalten möchte weil sie darin aufgewachsen ist.
Sie vermietete das Objekt an uns weil wir befreundet sind. Wir haben sehr viel Eigenleistung in dieses Haus und Garten gesteckt.
Am letzten Dienstag-Abend wurde uns veröffentlicht, dass das Areal verkauft werden soll, damit etwas Neues gebaut werden kann. Wir müssten bis spätestens Frühling 2014 weg sein.
Gerne möchte ich unsere Rechte kennen, wenn wir bis zu diesem Datum kein geeignetes Objekt gefunden hätten.
Ihrer Antwort sehe ich gerne entgegen.
Mit freundlichen Grüssen
xxxx xxxxxx [email protected]
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  daniela-mod hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte Kundin, sehr geehrter Kunde,

aufgrund einer routinemäßigen Überprüfung haben wir festgestellt, dass Ihre o.a. Frage bisher leider noch nicht beantwortet wurde.

Wir haben Ihre Frage kostenlos unter einer erhöhten Priorität eingestuft, und unsere Experten erneut informiert, sich mit Ihrem Problem zu beschäftigen.

Sollten Sie in den nächsten Tagen keine Antwort erhalten, bitten wir Sie, sich mit uns über

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Ihr JustAnswer Moderatoren-Team

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund einer technischen Panne bei JustAnswer wurde Ihre Anfrage leider erst jetzt an mich weitergeleitet. Ich bitte Sie die späte Antwort zu entschuldigen. Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Zunächst einmal steht es dem Vermieter natürlich frei, Ihnen das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen zu kündigen. Diese Kündigung können Sie anfechten und/oder auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Bei einem Erstreckungsgesuch müssten Sie begründen, dass und warum Sie noch kein Ersatzobjekt gefunden haben. Die Erstreckung ist für maximal 4 Jahre möglich (vgl. Art. 272 ff. OR).

Es ist kaum damit zu rechnen, dass eine Erstreckung von 4 Jahres genehmigt wird, zumal Sie bereits heute wissen, dass das Mietverhältnis gekündigt werden wird. Die Schlichtungsbehörde bzw. das Gericht berücksichtigt bei der Bemesseung der Erstreckung aber auch, dass Sie bereits sehr lange in dem Objekt wohnen, ihre familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse etc. Eine Erstreckung von 6 Monate dürfte je nach Wohnort und Marktsituation drin sein.

Dem Vermieter steht es natürlich frei, das Mietobjekt zu verkaufen. Das Mietverhältnis geht dann aber mit dem Eigentum auf den neuen Eigentümer über ("Kauf bricht Miete nicht"), vgl. Art. 261 OR.
Der neue Eigentümer kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nache Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Im übrigen gelten für den neuen Eigentümer die gleichen Kündigungsfristen, wie für den ehemaligen Vermieter.

Die Erstreckung ist übrigens auch in diesem Fall nicht ausgeschlossen (vgl. Art. 272a OR).

Da das Objekt abgerissen und neu gebaut werden soll, ist es ein dringender Eigenbedarf wohl eher nicht gegeben. Allerdings wird die zuständige Behörde bei der Erstreckung den Zustand des Objekt genauso berücksichtigen, wie der Umstand, dass sich durch Verzögerung der Abriss- und Neubauarbeiten die Kosten für den neuen Eigentümer vervielfachen könnten.

Da Sie wohl (nach wie vor) einen unbefristeten Mietvertrag haben, müssten Sie die Erstreckung und allenfalls Kündigungsanfechtung innert 30 Tagen seit Zugang der frist- und formgerechten Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsstelle für Miete und Pacht einreichen.

In Bezug auf die erheblichen Eigenleistungen die Sie in das Objekt investiert haben, ist soweit hier beurteilbar davon auszugehen, dass Sie darauf sitzen bleiben. Grundsätzlich sind Sie als Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zu halten, in dem Sie es übernommen haben. Falls Sie Mieterein- und -umbauten vorgenommen haben, wären Sie sogar zum Rückbau verpflichtet. Da das Haus ohnehin abgerissen werden soll, entfällt diese Pflicht.

Eine Entschädigung können Sie nur für solche Investitionen bzw. Mietereinbauten verlangen, zu denen der Vermieter ausdrücklich seine Zustimmung gegeben hat und deren Übernahme er zugesichert hat (am besten schriftlich und Festlegung des Übernahmewerts). Das eine solche Vereinbarung vorliegt, ist wohl nicht der Fall.

Zusammenfassend sollten Sie also die Kündigung des Mietvertrages abwarten und weiterhin nach einem geeigneten Objekt suchen (Bewahren Sie Ihre Suchanfragen auf). Prüfen Sie die Kündigung auf ihre Frist- und Formgültigkeit (Kündigungsformular, ein Exemplar je Ehegatte etc.). Beachten Sie, dass Sie spätestens innert 30 Tagen seit Zugang der Kündigung Ihr Erstreckungsgesuch bzw. die Kündigungsanfechtung bei der Schlichtungsbehörde einreichen müssen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -