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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Darf man von einem mietvertrag zurück treten?

Kundenfrage

Darf man von einem mietvertrag zurück treten?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ein Rücktritt vom gültig abgeschlossenen Mietvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich. Erforderlich ist, dass der Vermieter das Mietobjekt nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln übergibt, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen. In diesem Fall kann der Mieter vor oder anlässlich der Übergabe nach Art. 258 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 107 ff. OR vom Vertrag zurücktreten.

Umstritten ist auch unter Juristen, ob Sie vor einer Rücktrittserklärung den Vermieter noch abmahnen müssen, bzw. ihn auffordern müssen, die schweren Mängel zu beheben, Sie andernfalls vom Vertrag zurücktreten würden. Da Sie die schweren Mängel bereits kennen, empfehle ich Ihnen der Sicherheit halber, den Vermieter (oder die Verwaltung) schriftlich mit eingeschriebenem Brief aufzufordern, die schweren Mängel bis zur geplanten Übergabe zu beseitigen, Sie andernfalls nach Art. 258 Abs. 1 i.V.m. Art. 107 ff. OR vom Vertrag zurücktreten würden.

Werden die schweren Mängel nicht fristgemäss behoben, können Sie vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass (rechtlich) ein Mietverhältnis nie zustande gekommen ist. Sie sind vom Vermieter also so zu stellen, als ob nie ein Mietvertrag abgeschlossen worden wäre (sog. negatives Vertragsinteresse).

Beachten Sie, dass der Mangel aber tatsächlich schwer sein muss. Leichte und mittelschwere Mängel reichen für einen gültigen Rücktritt nicht aus. Liegen nur leichte oder mittelschwere Mängel vor, haben Sie kein Recht zum Rücktritt, sondern nur Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung.

Ein schwerer Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vorausgsetzten Gebraucht erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlossen wird. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Mangel vitale Interessen des Mieters in Gefahr bringt, so insbesondere die Gesundheit des Mieters und seiner Familie. Das gleiche gilt, wenn die Wohnung unbewohnbar ist oder während einer gewissen Zeit von wesentlichen Einrichtungen kein Gebrauch gemacht werden kann (Küche, Schlafzimmer, Bad). Die Schwere eines Mangels kann sich auch aus dessen Dauerhaftigkeit ergeben oder aus den Kosten der Behebung.

Vereinfacht gesagt, muss es Ihnen objektiv unzumutbar sein, die Wohnung im Übergabezustand zu beziehen.

Ob in Ihrem Fall ein schwerer Mangel im Sinne von Art. 258 Abs. 1 OR vorliegt, kann ich hier natürlich nicht beurteilen. Falls ein schwerer Mangel vorliegt, sind Sie zum Rücktritt berechtigt, wobei grundsätzlich zu empfehlen ist, den Vermieter vorab schriftlich unter Rücktrittsankündigung aufzufordern, die schweren Mängel bis zur Übergabe zu beheben. Ein solches Schreiben ist dann nicht nötig, wenn bereits heute klar ist, dass der Vermieter die schweren Mängel unmöglich wird beheben können.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -