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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe seit Anfang November

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe seit Anfang November eine Wohngemeinschaft mit einer Arbeitskollegin. Sie ist aber nicht im Mietvertrag erfasst. Nun ist folgendes Problem aufgetreten: Sie lässt Fremde Menschen in meine privaten Räume und spricht Drohungen aus. Ich fühle mich nicht mehr sicher in meiner Wohnung. Daraufhin habe ich das Schloss austauschen lassen und Ihre Sachen in den Flur gestellt. Also sie quasi rausgeschmissen. Man muss dazu sagen, dass sie die Miete der letzten beiden Monate auch nicht gezahlt hat und ich aus diesem Grund einen Wertgegenstand von ihr einbehalten habe, bis zur Zahlung der Miete.
Wie ist jetzt die Rechtslage für mich und für sie? Hat sie noch Rechte in die Wohnung reinzukommen, zb durch die Polizei?
Ich danke XXXXX XXXXX für Ihre Hilfe.
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Zunächst wäre zu klären, wie das vertragliche Verhältnis zwischen Ihnen und der Arbeitskollegin und dem Vermieter aussieht. Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten:

1. Sie und Ihre Arbeitskollegin haben gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben. In diesem Fall Sie beide solidarisch haftende Mitmieter. Beide haften gegenüber dem Vermieter für den gesamten Mietzins.

2. Sie sind Hauptmieterin gegenüber dem Vermieter. Die Arbeitskollegin ist/war Ihre Untermieterin und zahlt Ihnen einen Teil an die Miete (nicht an den Vermieter). In diesem Fall besteht zwischen Ihnen und der Arbeitskollegin (allenfalls auch nur mündlich) ein Untermietvertrag gemäss Art. 262 OR über einen Teil der Wohnung, allenfalls auch nur ein (Unter-)Mietvertrag über ein möbliertes Zimmer mit Mitbenützung von Bad und Küche gemäss Art. 266e OR.

3. Wie Variante 2, nur sind Sie Untermieterin der Arbeitskollegin, welche Hauptmieterin ist.

Im ersten Fall haben Sie kein Recht, die Arbeitskollegin einfach auszusperren. Sie kann durch Gericht und/oder die Polizei den Zugang zur Wohnung erzwingen. Dass Sie die Miete nicht mehr (vollständig) bezahlt hat, ändert daran nichts. Damit der Rausschmiss rechtsgültig ist, müssten Sie den Mietvertrag mit der Zustimmung der Arbeitskollegin und des Vermieters auf sich alleine umschreiben lassen. Falls der Vermieter damit nicht einverstanden ist, muss der bestehende Mietvertrag gemeinsam gekündigt werden. Verweigert die Arbeitskollegin die Zustimmung, muss ihre Zustimmung durch ein Gerichtsentscheid ersetzt werden. Nach Beendigung des Mietvertrags (unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist) kann ein neuer, nur auf Sie lautender Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen werden.

Bei Variante 2 können Sie als Hauptmieterin den Untermietvertrag mit der Arbeitskollegin kündigen. Dabei gelten für Sie die gleichen Vorschriften wie für einen Vermieter. Das heisst, Sie müssen die Kündigungsfrist einhalten.
Die Kündigungsfrist beträgt je nach dem, wie der Mietvertrag aussieht, entweder (a.) mindestens 3 Monate (bei einem normalen Untermietvertrag) oder (b.) 2 Wochen auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer (bei Vermietung eines möblierten Zimmers). Hat im Fall (b.) das Mietverhältnis z.B. am 5. November 2012 begonnen, kann das Mietverhältnis unter Einhaltung einer 2-wöchigen Kündigungsfrist auf den 5. Tag jedes Monats gekündigt werden.

Da die Untermieterin den vereinbarten Mietzins nicht (mehr) vollständig bezahlt hat, kommt eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug in Betracht. Dabei müssen Sie nach Art. 257d OR vorgehen. Das heisst, Sie müssen die Untermieterin auffordern, den ausstehenden Mietzins innert 30 Tagen zu bezahlen und für den Unterlassungsfall die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR androhen. Sind nach Ablauf der Frist die Mietausstände nicht bezahlt, können Sie unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von weitren 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen.

Auch hier besteht kein Recht, die Arbeitskollegin auszusperren.

Bei Variante 3 haben Sie kein Recht, die Arbeitskollegin auszusperren. Sie haben auch keine Möglichkeit, den Vertrag so zu beenden, dass sie ausziehen muss. In diesem Fall hätten Sie nur die Möglichkeit, Ihren Vertrag zu kündigen und auszuziehen.

Bei allen Varianten besteht natürlich die Möglichkeit, durch einen Aufhebungsvertrag das vertragliche Verhältnis zwischen Ihnen und der Arbeitskollegin per sofort ohne Einhaltung von Kündigungsfristen rechtmässig zu beenden.

Nur die oben beschriebenen Varianten können das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und der Arbeitkollegin rechtmässig beenden. Alle anderen Vorgehensweisen können dazu führen, dass die Arbeitskollegin mit guten Erfolgsaussichten auf Zugang zur Wohnung klagt oder sich rechtmässig Zugang zur Wohnung mit der Polizei beschafft.

In keinem Fall haben Sie das Recht, Gegenstände der Arbeitskollegin zurückzuhalten, bis die Mietausstände bezahlt sind. Ein sog. Retentionsrecht (Zurückbehaltungsrecht) des Vermieters besteht im Gesetz nicht. Die Arbeitskollegin könnte daher gegen Sie mit guten Erfolgsaussichten Klage auf Herausgabe ihres Eigentums einreichen. Unter Umständen kommt sogar eine Strafanzeige wegen Nötigung in Betracht.

Das ist nun selbstverständlich alles Theorie, wie es nach Gesetz ablaufen müsste. Dass Ihre Arbeitskollegin tatsächlich Klage oder Strafanzeige einreicht, ist in der Regel eher unwahrscheinlich. Ausserdem ist es auch nicht zu erwarten, dass aufgrund ihres Verhaltens die Beendigung des Miet- bzw. Untermietverhältnisses in Frage gestellt wird. Ich empfehle Ihnen aufgrund der Umstände folgendes Vorgehen:

Auf jeden Fall sollten Sie der Arbeitskollegin ihr Eigentum herausgeben. Sie sollten Sie nach Möglichkeit eine Abmachung unterschreiben lassen, dass das Mietverhältnis per sofort einvernehmlich beendet ist und sie auf sämtliche Ansprüche aus dem Miet- bzw. Untermietvertrag verzichten. Ausserdem sollte Sie darin schriftlich versprechen, dass Sie Ihnen den ausstehenden Betrag (CHF xxx) bis zu einem bestimmten Datum zahlt.

Hält sie sich nicht an diese Vereinbarung oder kommt eine Vereinbarung nicht zustande, haben Sie die Möglichkeit, Betreibung und anschliessend Klage gegen die Arbeitskollegin einzureichen, und die Bezahlung der ausstehenden Mieten zu bezahlen.

Insgesamt dürfte es ratsam sein, sich persönlich an Ihre Rechtsschutzversicherung bzw. einen Rechtsanwalt zu wenden, der Sie in Bezug auf das weitere Vorgehen unterstützt und berät.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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