So funktioniert JustAnswer:

  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten.
    Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.

Stellen Sie Ihre Frage an Advokaturbüro.

Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Schweizer Recht hier ein
Advokaturbüro ist jetzt online.

Guten Tag Ich besitze im Tessin ein Haus mit meinem Vater

Kundenfrage

Guten Tag
Ich besitze im Tessin ein Haus mit meinem Vater zusammen (je 50%). Nun ist mein Vater gestorben somit sind seine 6 Kinder die Erben der 50% meines Vaters. Das heisst für mich: ich Besitze neu 7/12 meine Geschwister je 1/12. Unter uns Geschwistern ist es OK das Haus so zu besitzen.
Zu meinen Fragen:
1. brauchen wir einen Notar um die neuen Besitzer auf dem Grundbuchamt ein zu tragen?
2. Das Haus haben wir im 2003 für 150000.-Fr gekauft, welche Steuern, Handänderungssteuern, Gewinnsteuern usw. fallen ca an?

Danke XXXXX XXXXX Auskunft

freundliche Grüsse

Urs Graber
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ihre Berechnung ist so nicht ganz richtig.

Sie sind natürlich weiterhin (Allein-)Eigentümer Ihrer Miteigentumshälfte am Haus.

Betreffend die von Ihrem Vater hinterlassene Miteigentumshälfte sind Sie und Ihre Geschwister aber sachenrechtlich Gesamteigentümer. Das heisst, jedes der Geschwister besitzt die ganze Miteigentumshälfe vollständig und nicht nach Bruchteilen. Vgl. dazu Art. 646 ff. ZGB zum Miteigentum und Art. 652 ff. in Verbindung mit Art. 602 ZGB zum Gesamteigentum

Wenn Sie den Erbfall anmelden, so werden die neuen Eigentumsverhältnisse wie oben dargestellt eingetragen. Eine eigentliche Teilung ist nicht notwendig. So bleibt die Miteigentumshälfte Ihres Vaters im Grund genommen im Eigentum der Erbengemeinschaft (fortgestzte Erbengemeinschaft). Über die restlichen Nachlasswerte können Sie einen Erbteilungsvertrag (Teilung eines Erbschaftsteils) abschliessen.
Eine Notwendigkeit zur Anmeldung des Erbgangs besteht allerdings nicht. Die Ansprüche an der Liegenschaft bestehen grundsätzlich von Gesetzes wegen, solang im Teilungsvertrag nichts anderes vereinbarung wird. Die Miteigentumshälfte Ihres Vaters kann problemlos auch weiterhin auf ihn lauten, wobei darüber neu die Erbengemeinschaft nach dem Einstimmigkeitsprinzip entscheidet.

Selbstverständlich steht es Ihnen und Ihren Geschwistern frei, eine andere Lösung als die vom Gesetz vorgesehen zu wählen und eine Aufteilung in Miteigentumsanteile anzumelden. In diesem Fall würde bei einer gleichmässigen Verteilung der Miteigentumsanteile tatsächlich 7 von 12 Miteigentumsanteilen auf Sie fallen, während Ihre 5 Geschwister je 1 von 12 Miteiegentumsanteilen besässe.

Eine solche Aufteilung bietet allerdings weder aus rechtlicher Sicht, noch aus finanzieller Sicht offensichtliche Vorteile.
Zwar besteht bei dieser Aufteilung in 12 Miteigentumsanteile nicht mehr das Gesamthands- und Einstimmigkeitsprinzip und es kann z.B. ein Miteigentümerreglement im Grundbuch angemerkt werden. Insbesondere hätten Sie aufgrund Ihrer Stimmenmehrheit die Möglichkeit, allein über gewöhnliche Verwaltungshandlungen zu entscheiden bzw. Ihre Geschwister zu überstimmen, während Sie bei der Gesamteigentumslösung jeweils auf die Zustimmung von mindestens 2 Ihrer Geschwister angewiesen wären.
Das gleiche Ergebnis liesse sich aber auch durch einen Nutzungs-, Verwaltungs- und Unterhaltsvertrag erreichen, der nicht im Grundbuch eingetragen wird, aber z.B. die Nutzungsrechte, das Verwaltungsrecht und die Beteiligungspflichten an den Unterhaltskosten regelt. In diesem Fall würden Sie keinen auch Notar benötigen.

2.
Der Kanton Tessin kennt sowohl eine Handänderungs- als auch eine Grundstückgewinnsteuer. Eine Erbschaftssteuer fällt (zur Zeit) nicht an, da auch im Kanton Tessin Nachkommen (noch) von der Erbschaftssteuer befreit sind. Falls der Gesamtnachlass Ihres Vaters aber CHF 2 Mio. übersteigt, könnte im Falle einer Annahme der Erbschaftssteuerinitiative (Volksabstimmung voraussichtlich im Jahr 2016) im Jahr 2018 rückwirkend eine Erbschaftssteuer in Höhe von 20% auf dem CHF 2 Mio. übersteigenden Teil erhoben werden.

Die Grundstückgewinnsteuer beträgt im Kanton Tessin bei einer Besitzdauer von 10 Jahren 14% auf dem Gewinnanteil. Angenommen die Liegenschaft hätte heute einen Verkehrswert von CHF 200'000.00 beträgt die Grundstückgewinnsteuer CHF 7'000.00 (14% von CHF 50'000).

Das Tessiner Steuergesetz sieht allerdings wie alle kantonalen Steuergesetze (mit Aussnahme von GE und NE) vor, dass bei einer Handänderung infolge Erbgang eine Grundstückgewinnsteuer nicht fällig wird, sondern aufgeschoben wird bis die Liegenschaft die Hand bzw. den Eigentümer wieder ändert (sog. Steueraufschub). Ebenfalls keine Grundstückgewinnsteuer fällt an, wenn die Liegenschaft infolge Erbteilung den/die Eigentümer wechselt.

Die Handänderungssteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, wo die Liegenschaft liegt, nach dem aktuell gültigen Handänderungssteuersatz. Nach meinen Kenntnissen beträgt die Handänderungssteuer bei Erbschaften (Spezialsatz) zwischen 1.375 und 5 Promillen des Verkehrswerts. Beträgt der Verkehrswert also heute CHF 200'000 beliefe sich die Handänderungssteuer auf ca. CHF 275 bis CHF 1'000.

Je nach Lösung die Sie und Ihre Geschwister letzlich wählen, fallen aus meiner Sicht die höchsten Kosten im Zusammenhang mit der Errichtung bzw. der Anmeldung der Miteigentumsanteile an.
Während die kosten-/gebührengünstigste Lösung die Beibehaltung des aktuellen Zustandes sein dürfte, wäre mit dem zuständigen Notariat und Grundbuchamt abzuklären, welche Gebühren für die Aufteilung des Grundstücks in 12 Miteigentumsanteile anfallen würden (Ermessensspielraum des Notariats). Die Gebühren richten sich nach folgenden Gesetzen:
Notar: http://www3.ti.ch/CAN/rl/program/books/rst/htm/75b.htm
Grundbuch: http://www3.ti.ch/CAN/rl/program/default.htm?04_23.htm

Diese Gebühren können stark variieren (zwischen CHF 30 und max. CHF 20'000), je nach dem ob allenfalls auch noch Schuldbrief umgeschrieben werden müssen und wie viel Aufwand die konkreten von Ihnen und Ihren Geschistern verlangten Mutationen machen.

Insgesamt sollten Sie sich also nochmals die Vor- und Nachteile der Mit- bzw. Gesamteigentumslösung vor Augen führen und überlegen, ob Sie und Ihre Geschwister tatsächlich von der Gesamteigentumslösung hin zu einer aus meiner Sicht nicht notwendigen und kostenintensiveren Miteigentumslösung tendieren. Gegebenenfalls sollten Sie und Ihre Geschwister sich von einem Tessiner Notar nochmals über die Möglichkeiten beraten lassen; allenfalls käme auch eine Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten in Betracht.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung: Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
Advokaturbüro und weitere Experten für Schweizer Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Hallo Herr Aschwanden


 


Besten Dank für Ihre Antwort, ich werde Sie sicher gut bewerten.


Verstehe ich das richtig das wir mit der Gesammteigentumslösung keinen Notar brauchen im Tessin?


Das wäre ja die beste und günstigste möglichkeit für uns.


 


Danke für Ihre Antwort


 


freundliche Grüsse


 


Urs Graber

Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Verstehe ich das richtig das wir mit der Gesammteigentumslösung keinen Notar brauchen im Tessin?


 


Das wäre ja die beste und günstigste möglichkeit für uns.


 


Wo sind die vor und Nachteile der Gesammteigentumslösung und der Miteigentumslösung?


Ich verstehe den Unterschied nicht ganz


 


 


 


Danke für Ihre Antwort


 


 


 


freundliche Grüsse


 


 


 


Urs Graber

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 3 Jahren.
Nun - ganz korrekt ist das nicht.

Im Moment sind Sie zu 50% Miteigentümer (wie vor dem Ableben Ihres Vaters). Die anderen 50% sind bereits im Gesamteigentum der Erbengemeinschaft, bestehend aus Ihnen und Ihren Geschwistern.

Falls Sie an dieser Situation etwas ändern möchten, benötigen Sie immer einen Notar. Ich sehe allerdings nicht ein, inwieweit in Ihrem Fall Änderungsbedarf besteht.

Jede Erbengemeinschaft ist eine Gesamteigentümergemeinschaft. Insofern besteht zumindest über die Hälfte des vererbten Hauses bereits eine Gesamteigentumslösung. Diese wird allerdings nicht von Amtes wegen ins Grundbuch eingetragen, was aber grundsätzlich nicht schadet. Die Überschreibung der Hälfte Ihres Vaters auf die Erbengemeinschaft erfolgt dann pro forma vor der nächsten Handänderung.

Die Unterschiede zwischen Mit- und Gesamteigentum sind nicht ganz leicht zu erklären. Im Wesentlichen liegt der Unterschied darin, dass bei Gesamteigentum alles nur EINSTIMMIG entschieden werden kann. Ist also ein Gesamteigentümer gegen etwas, kann es nicht umgesetzt werden.

Im Miteigentum hingegen gilt grundsätzlich das Mehrheitsprinzip. Allerdings kommt es im Miteigentum darauf an, was für eine Art Entscheidung getroffen werden soll, je nach dem gelten von Gesetzes wegen andere Mehrheitsvorschriften. So genügt für einfache Verwaltungshandlungen die einfache Mehrheit, während für unnötige luxuriöse Umbauten grundsätzlich mehr als die Hälfte der Miteigentümer zustimmen müssen.

Im Fall des Tessiner Hauses können Sie also alleine nichts entscheiden, da Sie nur 50% der Stimmen (alleine) haben. Um eine Mehrheit erreichen zu können, sind Sie auf die Zustimmung des anderen Miteigentümers angewiesen. Der andere Miteigentümer ist die Erbengemeinschaft, welche ihrerseits wieder Gesamteigentümerin des Miteigentumsanteils ist. Dort kann nur einstimmig entschieden werden.

Wenn also Sie z.B. das Haus vermieten wollen, Ihre Geschwister aber nicht, können sie dies verhindern, da Sie keine Mehrheit der Stimmen erreichen, obwohl Sie rein rechnerisch eine Mehrheit der Stimmen hätten.

Falls die Erbschaft Ihres Vaters bzw. die Miteigentumshälfte besitzende Erbengemeinchaft in Miteigentumsanteil aufgeteilt würde, hätten Sie je nach Aufschlüsselung tatsächlich eine Stimmenmehrheit, mit der Sie Ihre Geschwister stets überstimmen könnten.

So wäre aus Ihrer Sicht wohl tatsächlich die Miteigentumslösung eine interessante Variante.

Ausserdem gibt es Unterschiede, wenn ein einzelner Mit- oder Gesamteigentümer aus der Gemeinschaft austreten will, was aber in der Praxis eher eine geringere Rolle spielt.

Ich vermute, dass in Ihrem Fall tatsächlich sinnvoll wäre, sich persönlich von einen Anwalt oder Notar beraten zu lassen, der Ihnen die Unterschiede nochmals erklärt und die für Sie und Ihre Geschwister beste Lösung vorschlägt.

Bekannt aus:

 
 
 
„[...]mehr als Zehntausend Experten weltweit; 1500 davon in Deutschland. Acht Jahre nach dem Start ist das [...] Online-Unternehmen mit seinen 90 Mitarbeitern die größte Web-Seite für das Vermitteln von Experten von Anwälten über Ärzte bis hin zu Universitätsprofessoren.“
„Wer eine fachmänische Lösung für ein medizinisches, rechtliches oder technisches Problem sucht, kann das jetzt auch im Internet tun. Lebenshilfe auf die schnelle, unkomplizierte und vor allem erschwingliche Art bietet die Seite www.justanswer.de. Etwa 1500 Experten stehen per Mail für Fragen zu ca. 200 Fachgebieten rund um die Uhr zur Verfügung."
„Rat gewünscht? Rechtliche, medizinische oder allgemeine Fragen beantworten Experten unter www.justanswer.de."
„JustAnswer, die weltweit führende Online-Plattform für Expertenfragen und -antworten, bietet ab sofort noch mehr Sicherheit und Qualität für Verbraucher."
„Ob Vorbereitung, Notfall oder Reklamation nach dem Urlaub - JustAnswer bietet jederzeit schnelle, kompetente Antworten"
„Die Online-Plattform JustAnswer bringt Ratsuchende und Experten in über 200 Fachgebieten zusammen."
 
 
 

Was unsere Besucher über uns sagen:

 
 
 
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
< Zurück | Weiter >
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
  • Herzlichen Dank! Hab durch Ihre Antwort viel Geld gespart! Ben R. Deutschland
  • Sehr schnelle und kompetente Hilfestellung. Besonders für mich als Laien wurde alles sehr verständlich erklärt. Gerne wieder! Rosengl Bad Tölz
  • Vielen Dank für die schnelle und gute Beratung. Sie haben uns gut weitergeholfen. Wir kommen gerne wieder auf Sie zu. Birgit H. Kempten
  • Hervorragende und außerordentlich liebenswürdige Hilfe! Ich werde bei Bedarf bestimmt wieder auf JustAnswer zurückgreifen und bin sehr dankbar, dass es so etwas gibt! Dr. Gert Richter Verl
  • Danke für die schnelle Hilfe. Sehr schön, auch an einem Sonnabend ist jemand zu erreichen. Janine Gaus Bielfeld
  • Für mich persönlich war die Antwort sehr hilfreich. Vielen Dank an den Experten! Daniela H. Dortmund
 
 
 

Lernen Sie unsere Experten kennen:

 
 
 
  • Advokaturbüro

    Advokaturbüro

    Rechtsanwalt, LL.M.

    Zufriedene Kunden:

    3823
    Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
< Zurück | Weiter >
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/Eika03101981/2010-11-23_17305_BHF_1466_3.jpg Avatar von Advokaturbüro

    Advokaturbüro

    Rechtsanwalt, LL.M.

    Zufriedene Kunden:

    3823
    Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JA/Jason2016/2013-3-17_141035_IMG1566.64x64.JPG Avatar von RA Schröter

    RA Schröter

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    93
    Studium des schweizer und französischen Rechtes
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OT/oth/2016-5-30_10346_.64x64.jpg Avatar von RAKRoth

    RAKRoth

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    85
    Rechtsanwalt
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/raschwerin/2009-12-08_112115_RA_Steffan_-_neu_Large.jpg Avatar von raschwerin

    raschwerin

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    283
    Rechtsanwalt
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/TR/troesemeier/2012-8-30_105621_IMG4178.64x64.JPG Avatar von Tobias Rösemeier

    Tobias Rösemeier

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    86
    Fachanwalt für Familienrecht
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SC/SchiesslClaudia/2013-11-27_153731_unnamed2.64x64.jpg Avatar von ClaudiaMarieSchiessl

    ClaudiaMarieSchiessl

    Rechtsanwältin

    Zufriedene Kunden:

    219
    19 Jahre Anwaltserfahrung
 
 
 

Ähnliche Fragen in der Kategorie Schweizer Recht