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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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MIETRECHT SCHWEIZ Sehr geehrte Damen und Herren Mein

Kundenfrage

MIETRECHT SCHWEIZ

Sehr geehrte Damen und Herren

Mein Bruder und ich haben von unseren Eltern ein Mehrfamilienhaus geerbt. Einer dieser Wohungen bewohnt mein Bruder mit seiner Ehefrau. Wir möchten nun schriftlich den Mietbetrag festhalten. Kann zwischen meinem Bruder (der ja gleichzeitig Mieter und Vermieter ist) und dem Vermieter (mein Bruder und ich) ein normaler Mietvertrag erstellt werden oder braucht es dafür eine andere Art von Vertrag?

Nach dem Tod unserer Eltern im Jan 2010 hat mein Bruder die Miete (trotz fehlendem Vertrag) regelmässig bezahlt, doch seit 7 Monate bleibt sie aus. Kann der ausstehende Betrag trotz fehlendem Vertrag eingefordert werden? Wie ist bei Zahlungsunfähigkeit vorzugehen - kann der anteilige Betrag (50%) allenfalls von seinem Erbanteil am Haus abgezogen werden?

Wie ist vorzugehen, wenn mein Bruder die zukünftigen Mieten trotz Mietvertrag nicht bezahlen würde?

Besten Dank für Ihre Hilfe und freundliche Grüsse
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  daniela-mod hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte Kundin, sehr geehrter Kunde,

aufgrund einer routinemäßigen Überprüfung haben wir festgestellt, dass Ihre o.a. Frage bisher leider noch nicht beantwortet wurde.

Wir haben Ihre Frage kostenlos unter einer erhöhten Priorität eingestuft, und unsere Experten erneut informiert, sich mit Ihrem Problem zu beschäftigen.

Sollten Sie in den nächsten Tagen keine Antwort erhalten, bitten wir Sie, sich mit uns über

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Ihr JustAnswer Moderatoren-Team

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Erneut posten: Noch keine Antwort.
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Mir wurde mitgeteilt, dass Ihre Anfrage nicht beantwortet wurde. Ich wurde leider erst jetzt darauf aufmerksam gemacht. Ich bitte Sie für die entstandene Verzögerung um Entschuldigung.
Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Grundsätzlich kann zwischen Ihnen und Ihrem Bruder (als Erbengemeinschaft und Vermieter) und Ihrem Bruder und seiner Frau (als Mieter) ein "normaler" Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen werden. Ihr Bruder ist dabei in der besonderen Situation, dass er gleichzeitig auf beiden Seiten des Vertrags ist (sog. Selbstkontraktion). Dies schadet aber nicht. Im Gegenteil: Für den gültigen Abschluss eines Mietvertrages gilt für die Erbengemeinschaft das Einstimmigkeitsprinzip. Sie alleine können einen Mietvertrag grundsätzlich nicht wirksam abschliessen.

Zwischen Ihrem Bruder und seiner Frau (als Mieter) und der Erbengemeinschaft (als Vermieter) besteht wohl ein faktisches Mietverhältnis, auch wenn ein schriftlicher Vertrag nicht abgeschlosen wurde. Deshalb kann der marktübliche oder stillschweigend bis vor 7 Monate bezahlte Mietzins auch heute noch gefordert werden. Die Erbengemeinschaft könnte Ihrem Bruder und seiner Frau sogar die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR androhen.

Auch hier gilt allerdings wieder das Einstimmigkeitsprinzip der Gesamthand- bzw. Erbengemeinschaft. Sie können Ihren Bruder im Namen der Erbengemeinschaft bzw. im Namen des Vermieters weder betreiben, noch kündigen, noch aus der Wohnung werden, sofern er als Teil der Erbengemeinschaft nicht damit einverstanden ist.

Um diese "Patt-"Situation zu vermeiden, kann die Erbengemeinschaft die Verwaltung der Liegenschaft durch Vollmacht an eine andere Person (Liegenschaftenverwalter) übertragen. Auch kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft durch Vollmacht damit betraut werden. In der Praxis stellen sich allerdings im letzten Fall dann Probleme, wenn es darum geht, die Vollmacht zu widerrufen.

Kommt es zwischen Ihrem Bruder und Ihnen zum Streit und zahlt er den Mietzins nicht, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als die Teilung der Erbschaft und damit die Auflösung der Gesamteigentümergemeinschaft zu verlangen. Dieses Recht steht Ihnen natürlich jederzeit zu. Falls Ihr Bruder Sie und Sie Ihren Bruder nicht für seinen Anteil am Haus auszahlen können, kann es allerdings dazu führen, dass das Haus verkauft oder versteigert werden muss. Dies zumindest dann, wenn die gegenseitigen Erbansprüche nicht durch andere Vermögenswerte ausgeglichen werden können.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -