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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Sehr geehrter Herr Aschwanden, im Juli 2010 wurde uns ein

Kundenfrage

Sehr geehrter Herr Aschwanden,

im Juli 2010 wurde uns ein Reihenhaus vermietet, in dem sich eine Einliegerwohnung mit separatem Eingang von aussen befindet, die auch separat vom gleichen Vermieter vermietet wird. Die Einliegerwohnung befindet sich exakt unter unseren Wohnräumen.
Für die Einliegerwohnung wird laut Auskunft des derzeitigen Mieters eine Größe von 40 qm im Mietvertrag genannt. Für unser Haus sind es 134 qm Wohnfläche. Es gehört noch ein Kellerraum hinzu, in dem sich Waschküche und alle Zuleitungen und die Heizung befinden.
Unser Mietvertrag beinhaltet eine Klausel, dass wir alle Verbrauchskosten für Gas, Wasser und Strom selbst mit den örtlichen Lieferwerken abrechnen.
Zufällig wurden wir vor wenigen Tagen darauf aufmerksam, dass die Einliegerwohnung alle Verbrauchsmedien, also Gas, Wasser und Strom über unsere Verbrauchszähler bezieht.

Der Mieter der Einliegerwohnung beschwerte sich bei der Vermieterin, dass seine Wohnung sehr kalt sei. Sie verwies ihn daraufhin an uns, da es wohl einen „Durchlauf“ gebe, der offen sein müsse. Bei der Suche nach diesem Durchlauf stellte sich heraus, dass die Heizung der Einliegerwohnung unmittelbar von unserem Heizkreislauf abgezweigt wird. Die weiteren Nachforschungen ergaben, dass es keine funktionierende Wärmemessung noch sonstige Verbrauchszähler gibt, die den Verbrauch der Einliegerwohnung erfassen würden.
Also um es ganz deutlich auszudrücken, unsere Heizung versorgt die Einliegerwohnung mit, der Strom läuft laut Auskunft der Stadtwerke über unseren Zähler, ebenso wie das Wasser. Vom derzeitigen Mieter der Einliegerwohnung wissen wir mittlerweile, dass auch die Heisswasserbereitung elektrisch und somit über unseren Stromzähler erfolgt.

Dieser gesamte Zusammenhang wurde weder schriftlich im Vertrag erfasst noch gab es in den Gesprächen rund um den Abschluss des Mietvertrages den kleinsten Hinweis auf diese „Sondersituation“.
Erschwerend kommt hinzu, dass der Mieter der Einliegerwohnung angibt, einen Pauschbetrag von 70 CHF für Heizkosten an die Vermieterin abzuführen.

Um die Situation noch besser einordnen zu können, haben wir uns auch mit dem Vormieter unseres Objekts in Verbindung gesetzt. Dessen Vertrags- und auch Verbrauchssituation war mit unserer identisch und es gab ebenfalls Unsicherheit, ob die Verbrauchskosten korrekt seien. Der Vormieter will seine zu viel gezahlten Kosten nun wohl ebenfalls zurückverlangen.

Kurz gesagt, wir fühlen uns betrogen.
Eine erste überschlägige Kalkulation ergab ungerechtfertigte Kosten von ca. 3 – 4T CHF, die wir seit Mietbeginn getragen haben.

Unsere Fragen:
Auf welchem Weg verlangen wir diese Kosten am besten zurück?
Können wir gegebenenfalls einen Gutachter auf Kosten der Vermieterin verlangen, der die der Einliegerwohnung zuzurechnenden Kosten ermittelt oder könnten wir einen der gängigen Ansätze wie Flächenaufteilung bzw. Personenzahl verwenden?
(Hier wäre noch zu berücksichtigen, dass der Wärmeverbrauch der Einliegerwohnung pro qm höher liegen dürfte, als bei unserem Objekt, da diese rundum Aussenwände hat, während unser Objekt mit der Längsseite am Nachbarhaus anliegt und somit weniger Wärme verlieren dürfte.)
Handelt es sich bei dem Verschweigen dieser Situation um den strafrechtlich zu würdigenden Tatbestand des Betruges?
Der Mietvertrag ist ein auf 5 Jahre geschlossener Vertrag mit festem Ablauf. Berechtigt die nun ermittelte Situation evtl. zu einer vorzeitigen Kündigung bzw. könnten wir uns diese für den Fall der Weigerung des Ausgleichs der Kosten vorbehalten?

MFG
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ich möchte vorausschicken, dass die Heizkostenpauschale, die Ihr Nachbarmieter in der Einliegerwohnung wohl nichts mit der separat abzurechnenden Strom- und Wasserrechnung mit den Stadtwerken hat. Es wäre mit diesem zu prüfen, wofür diese Heizkostenpauschale verlangt wird bzw. ob diese nicht viel eher Ihnen als dem Vermieter zustehen würde.

Der Tatbestand des Betrugs ist wohl nicht erfüllt, weil es an der Arglist fehlen dürfte. Zudem wäre zu fragen, wer denn eigentlich bereichert ist. Bereichert sein dürfte wohl alleine der jeweilige Mieter der Einliegerwohnung, der keine Strom-/Gas- und Wasserkosten zu tragen hat, da sein Verbrauch über Ihre Zähler und damit über Ihre Abrechnung erfolgt.

Mit anderen Worten hat sich der Mieter der Einliegerwohnung zu unrecht bereichert. War die Heizkostenpauschale genau dafür gedacht, so wäre diese vom Vermieter zu fordern. Allerdings kann wohl auch dem Mieter weder Vorsatz noch Arglist vorgeworfen werden.

Zunächst empfehle ich Ihnen, sich direkt an den Vermieter zu wenden und ihm schriftlich per Einschreiben Ihre Feststellungen mitzuteilen. Ausserdem sollten Sie den Vermieter auffordern, Ihnen die zuviel gezahlten Wasser-, Strom- und Gasverbrauch zurückzuerstatten bzw. diese beim Einliegermieter einzufordern. Ausserdem sollten Sie den Vermieter auffordern, Vorrichtungen anzubringen, wonach der Verbrauch des Einliegermieters klar von Ihrem Verbrauch getrennt wird.

Zu prüfen wäre auch, ob Sie die zu viel gezahlten Kosten nicht vom Einliegermieter verlangen können, der ja das Warmwasser etc. auf Ihre Kosten bezog.

Diese Ansprüche verjähren mit Ablauf von 5 Jahren. Allerdings sind Sie gegenüber den Stadtwerken weiterhin Schuldner der Rechnung für den gesamten Verbrauch.

Unternimmt der Vermieter nichts, könnte tatsächlich ein Grund für eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 266 f. gegeben sein. Ich empfehle Ihnen aber auf jeden Fall, vor einer ausserordentlichen Kündigung diese schriftlich per Einschreiben anzudrohen.

Ich empfehle Ihnen ein "zweigleisiges" Vorgehen. Einerseits sollten Sie die von Ihnen zuviel bezahlten Kosten vom Vermieter, andererseits von Einliegermieter verlangen. Wenn sich die beiden weigern zu zahlen, müssen Sie Klage beim Miet- bzw. Zivilgericht einleiten. Eine Betreibung hilft Ihnen grundsätzlich nichts, da Sie keinen Rechtstitel haben und zuerst ermittelt werden muss, wieviel überhaupt geschuldet ist. Allerdings könnte die Verjährung mit einer Betreibung unterbrochen werden.

Sie können kein Gutachten auf Kosten des Vermieters in Auftrag geben. Allerdings wäre im Falle eines Gerichtsverfahrens dem Gericht ein Gutachten zu beantragen, dessen Kosten dann von der im Prozess unterliegenden Partei getragen werden müsste. Wenn Sie allerdings ein Gutachten beantragen, wären Sie kostenvorschusspflichtig.

Wenn Sie tatsächlich Klage einreichen müssen, empfehle ich Ihnen, sich persönlich an einen Anwalt bzw. Ihre Rechtsschutzversicherung (falls vorhanden) zu wenden, der Sie dann in einem Prozess vertritt und berät.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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