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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Guten Tag, der Mieter meiner Wohnung bezahlt seit 2 Monaten

Kundenfrage

Guten Tag, der Mieter meiner Wohnung bezahlt seit 2 Monaten keine Miete. Nach der Ordentlichen Kündigung Ende September, gibt der Mieter nach mehrmaligem Versprechen die Wohnung nicht ab. Selber wohnt er nicht mehr in dieser Wohnung, aber er hat weder eine Handynr noch Arbeitsstelle noch hat er einen gültigen anderen Wohnsitz. Er ist nicht mehr auffindbar und nur über eine e-mail erreichbar. Er bittet immer wieder um Aufschub (über email) und erscheint nicht zu den Terminen für die Schlüsselübergabe und Wohnungsabnahme. Ich habe gehört dass er nach einem Jahr über das Mietdepot verfügen kann, falls er nicht vorher die Mietdepotauflösung unterschrieben hat. Stimmt das? Ich habe Interessenten für die Wohnung, neue Mieter und Käufer, die bereit wären ab 1.Nov. die Wohnung zu übernehmen. Eine Ausweisung dauert jedoch über zwei Monate. Wie soll ich am besten hier vorgehen? Was sind meine Rechte? Bin sehr Dankbar für Ihre Hilfe!
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Zunächst hat der Mieter das Recht, die Wohnung bis Ende Dezember 2012 (drei-monatige Kündigungsfrist) bzw. bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu behalten. Dies gilt leider auch dann, wenn er die Miete nicht mehr bezahlt und die Wohnung eigentlich verlassen hat.

Zwar können Sie trotz der ordentlichen Kündigung auch das Verfahren nach Art. 257d OR mit Kündigungsandrohung und 30 Tage später ausserordentlicher Kündigung (1 Monat Kündigungsfrist) einleiten. Doch auch das würde insgesamt länger dauern, als das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist.

Dennoch sollten Sie sofort schriftlich per Einschreiben die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR androhen, wenn die ausständigen Mietzinse nicht innert Frist von 30 Tagen gezahlt werden. Schreiben Sie ausserdem in den Brief, dass Sie ihn auch für Schadenersatz belangen werden, wenn er die Wohnung nicht rechtzeitig verlässt. Das Einschreiben sollten Sie dennoch an die Wohnadresse verschicken (auch wenn er dort die Post nicht entgegennimmt). Im Mietrecht gilt die sog. Zustellfiktion. Wird ein Einschreiben nach 7 Tagen bei der Post nicht abgeholt, gilt es als zugestellt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. nach Ablauf der Kündigungsfrist bleibt Ihnen keine andere Möglichkeit, als über das Ausweisungsverfahren den Mieter (rechtlich) aus der Wohnung zu befördern. Bevor er die Wohnung nicht definitiv verlassen hat, dürfen Sie sich weder Zutritt verschaffen, noch die Wohnung eigenmächtig räumen, es sei denn, es bestehe ein gerichtlicher Ausweisungsbeschluss. Das Verfahren von Kündigung bis zur Ausweisung dauert ca. 6 Monate.

Zwar ist es richtig, dass die Bank die Mietkaution grundsätzlich ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses freigeben muss. Dies gilt aber nur dann, wenn kein Gerichtsverfahren hängig ist.

Daher sollten Sie der Bank rechtzeitig mitteilen, dass ein Gerichtsverfahren hängig ist, bzw. Sie noch Forderungen gegenüber dem Schuldner haben und die Kaution deshalb nicht freigegeben werden dürfe. In diesem Fall wird die Bank die Kaution auch nach einem Jahr nicht freigeben.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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