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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft. Nun ist die

Kundenfrage

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft. Nun ist die Vertragsfirma unserer Verwaltung am 13.01.2012 erloschen (Handelsregisterauszug) und der Sohn hat die Verwaltung mit seiner Einzelfirma ohne die Eigentümer unserer Gemeinschaft zu orientieren weitergeführt. Alle Briefe schreibt er weiterhin auf dem Briefpapier seines verstorbenen Vaters, so dass alle Handwerker ihrer Rechungen , Offerten ect. an die erloschene Firma adressieren. Ist das korrekt? Für mich sind diese Briefe alle ungültig, da sie an eine erloschene Firma gesandt werden. Mit freundlichen Grüsse Xxxxx Xxxx [email protected]

Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Grundsätzlich geht der Verwaltungsauftrag mit dem Löschen der juristischen Person bzw. mit dem Tod der natürlichen Person, welche die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft geführt hat, unter.

In der Regel wird in solchen Fällen, wo die Nachfolge der Verwaltung im Reglement nicht geregelt ist, eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einberufen und eine neue Verwaltung gewählt.

Wird die Verwaltung von den Erben des bisherigen Verwalters bzw. von einer neuen Firma weitergeführt, so liegt eine Geschäftsführung ohne Auftrag vor (vgl. Art. 419 ff. OR).
Die Handlungen des Verwalters ohne Auftrag sind grundsätzlich nicht ungültig. Allerdings ist er verpflichtet, die von ihm unternommenen Geschäfte so zu führen, wie es dem Vorteil und der mutmasslichen Absicht der Eigentümergemeinschaft entspricht. Der Geschäftsführer ohne Auftrag bzw. der nicht beauftragte Verwalter haftet für jede Fahrlässigkeit. Wenn er entgegen dem ausdrücklichen Willen der Gemeinschaft handelt, haftet er unter Umständen sogar für Zufall (Art. 420 OR).

Nach Art. 422 OR ist die Eigentümergemeinschaft auch verpflichtet, den nicht beauftragten Verwalter zu entschädigen, sofern die von ihm vorgenommenen Handlungen geboten waren.

Die Handlungen des Nachkommen des bisherigen Verwalters dürften im Wesentlichen auch geboten sein, sofern er nicht Sachen vornimmt, die dem mutmasslichen Willen der Gemeinschaft widersprechen. Solange kein neuer Verwalter bestellt ist, muss ja jemand die Administration erledigen. Grundsätzlich sind dies bei einer Eigentümergemeinschaft alle zu ihren Eigentumsanteilen. Von Handwerkern etc. kann nicht erwartet werden, dass sie ihre Rechnungen und Offerten an alle Eigentümer versenden.

Genauso wenig kann ein Handwerker wissen, wem er nun die Unterlagen zusenden soll. Solange den Handwerkern nichts anderes mitgeteilt wird, werden diese ihre Unterlagen weiterhin an die bisherige Adresse verschicken (sog. Anscheinsvollmacht, ggf. auch sog. Duldungsvollmacht). Ein einzelner Stockwerkeigentümer ist grundsätzlich nicht befugt, die Verwaltung ohne Beschluss an sich zu reissen.

Die Handlungen und Briefe des Geschäftsführers ohne Auftrag sind also nicht ungültig.

Allerdings wäre zu empfehlen, dass die Eigentümergemeinschaft eine neue Verwaltung bestellt, sei dies durch einen Zirkularbeschluss (wo alle Miteigentümer der Wahl des neuen Verwalters zustimmen) oder in einer ausserordentliche oder ordentliche Versammlung zwecks Wahl des Verwalters einberuft.

Beachten Sie, dass eine Einzelfirma nicht zwingend im Handelsregister eingetragen sein muss. Insofern liegt auch nicht zwingend eine Anmassung bzw. eine Handlung unter nicht mehr existierendem Firmennamen vor. Nur weil die Einzelfirma im Handelsregister gelöscht wurde, heisst dies noch nicht, dass die Firma nicht mehr existiert.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Vor kurzem habe ich Ihnen auf www.justanswer.de eine ausführliche Rechtsauskunft erteilt. Bisher haben Sie meine Antwort leider nicht akzeptiert. Darf ich Sie bitten, dies nachzuholen, indem Sie meine Antwort akzeptieren bzw. meine Antwort in der vorgesehenen Rubrik bewerten. Meine Dienstleistung bleibt ansonsten unbezahlt.

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Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -