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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Zu dieser Wohnung gehören

Kundenfrage

Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Zu dieser Wohnung gehören neben einer Garage und einem Stellplatz noch 3 Kellerräume. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 6 weiteren Einheiten mit 6 weiteren Eigentümern. Einer der Miteigentümer möchte von mir 2 der Kellerräume erwerben. Dazu wäre es notwendig, eine neue Aufteilung vorzunehmen und die zwei Kelleräume von der Wohnung zu trennen. Angeblich ist für diese Massnahme nach schweizerischem Wohnungseigentumsrecht die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig, und zwar einstimmig. Alle Miteigentümer bis auf einen haben zugestimmt. Er verweigert die Zustimmung mit der Begründung, er habe zu seiner Wohnung keine Garage und werde der Neuaufteilung nur zustimmen, wenn ich ihm eine Garage, die er zur Zeit vermietet habe, verkaufe.

1. Ist es richtig, dass für die notwendige Neuaufteilung die einstimmige Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich ist ?

2. Ist die Verweigerung der Zustimmung eines Miteigentümers mit der angeführten Begründung rechtsmissbräuchlich ? Kennt das schweizerische Zivilrecht überhaupt den Begriff der "Rechtsmissbräulichkeit" und gibt es, wie im deutschen Zivilrecht die Regelung, dass die
Ausübung eines Rechts stets unter dem Vorbehalt von Teu und Glauben steht ? Kann ich den Miteigentümer gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch nehmen ?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Ihre Frage wurde deshalb nicht beantwortet, weil gemeldet wurde, der Preis sei für die Komplexität des Falls zu niedrig. Um Ihnen doch eine Antwort zu liefern, nehme ich mich nun doch Ihrer Frage an und hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen kann.

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

1.
Änderungen der Miteigentumsquoten (Miteigentums- oder Stockwerkeigentumsanteile) stellen rechtlich gesehen eine Übertragung von Grundeigentum dar. Die entsprechende Vereinbarung bedarf deshalb der öffentlichen Beurkundung und entfaltet erst dingliche Wirkung, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Änderung der Miteigentumsanteile löst zudem regelmässig Gebühren und Grundsteuern aus.

Änderungen der Wertquoten bedürfen aber nach Art. 712e Abs. 2 ZGB "nur" der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Die Vereinbarung zwischen den unmittelbar Beteiligten muss öffentlich beurkundet werden.

In der Stockwerkeigentümerversammlung genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit, sofern das Reglement nicht etwas anderes vorsieht. Insofern bedarf es der Zustimmung des 7. Eigentümers nicht, es sei denn , er sei unnmittelbar betroffen.

Dies ist dann der Fall, wenn er von einer Quotenkorrektur unmittelbar, rechtlich oder tatsächlich betroffen ist. Die gilt z.B. auch dann, wenn er ein beschränktes dingliches Recht hat und seine Rechtsposition damit verändert wird.

2. Rechtsmissbräuchlich ist die Verweigerung der Zustimmung nicht. Ein Stockwerkeigentümer darf seine Zustimmung verweigern, wenn er dafür eigene Interessen hat.
Der Begriff der Rechtsmissbräuchlichkeit gibt es im Schweizer zivilrecht aber genauso, wie im deutschen BGB. Das Rechtsmissbrauchsverbot ist in der Schweiz in Art. 2 ZGB geregelt, wonach jeder nach Treu und Glauben handeln muss und der Missbrauch eines Rechts keinen Rechtsschutz verdient.
Es ist aber nicht rechtsmissbräuchlich, wenn man eigene Ansprüche geltend macht. Von Rechtsmissbrauch könnte etwa dann die Rede sein, wenn der Miteigentümer zunächst eines Zustimmung erteilt hätte, Sie nun aber aus irgendwelchen sachlich nicht begründbaren Motiven doch nicht mehr erteilt (sog. widersprüchliches Verhalten, venire contra factum proprium).
Ein Rechtsmissbrauch ist aber nicht zu sehen, wenn ein Mieter der Garage verlangt, dass ihm diese verkauft werden.

Es wäre insgesamt noch zu prüfen, ob den Stockwerkeigentümern nicht ohnehin ein Vorkaufsrechtsrecht eingeräumt wurde. Wäre dies der Fall, könnte der "Garagenmieter" sein Vorkaufsrecht wohl sogar erfolgreich geltend machen, weil er gegenüber dem anderen Garageninteressenten ein grösseres Interesse am Kauf der Garage haben dürfte. Dies wäre aber noch im Detail zu prüfen.


Ich empfehle Ihnen daher, mit einen Notar zu prüfen, ob im konkreten Fall das Geschäft zwischen Ihnen und dem Kaufinteressenten (Stockwerkeigentümer) das Geschäft mit Mehrheitsbeschluss der Versammlung gültig abgeschlossen werden kann, bzw. ob der seine Zustimmung verweigernde Stockwerkeigentümer in seinen Rechten irgendwie beeinträchtigt wird.

Falls Sie eine rechtliche Auseinandersetzung vermeiden wollen, wäre auch die Möglichkeit einer vergleichsweisen Einigung zu versuchen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Vor kurzem habe ich Ihnen auf www.justanswer.de eine ausführliche Rechtsauskunft erteilt. Bisher haben Sie meine Antwort leider nicht positiv bewertet, so dass meine Dienstleistung von JustAnswer nicht bezahlt wird.

Darf ich Sie bitten, dies nachzuholen, indem Sie unter meiner Antwort auf einen der Smileys „toller Service“, „informativ und hilfreich“ oder „Frage beantwortet“ klicken. Die von Ihnen bereits geleistete Anzahlung bleibt ansonsten auf dem JustAnswer-Konto völlig nutzlos.

Das Funktionieren von JustAnswer ist wesentlich von der Vertrauenswürdigkeit und Zuverlässigkeit seiner Nutzer abhängig! Sollte es einen Grund geben, warum meine Dienstleistung von JustAnswer nicht bezahlt werden soll, bitte ich Sie, mir diesen mitzuteilen. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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