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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Ich Lebe in Italien, ich habe mit meinem ex Mann und meiner

Beantwortete Frage:

Ich Lebe in Italien, ich habe mit meinem ex Mann und meiner Schwester ein Haus in der Schweiz im Kanton AG wir sind alle zu jeh einem Drittel im Grundbuch Eingetragen.
Meine Schwester wohnt mit ihrem Freund im Haus (ich habe jetzt kein Platz mehr )
Sie Bezahlt die Hypothek und sie glaubt, so gehört jetzt das Haus ihr. Ich glaube das man einen Ortsüblichen Mietzins an nehmen muss und die Hypothek und Hausversicherung Eigenmietwert davon abziehen kann und dann geteilt durch drei .??? Wie ist die Rechtslage?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Grundsätzlich ist das richtig.

Da Sie, Ihre Mann und Ihre Schwester zu je einem Drittel Miteigentümer des Hauses sind, haben Sie auch alle drei die gleichen Rechte und Pflichten. Mit anderen Worten haben Sie alle drei den gleichen Anspruch am Haus und würden im Falle eines Verkaufs zu je einem Drittel am Erlös beteiligt sein.

Allerdings müssen Sie auch alle gemeinsam bzw. entsprechend Ihren Anteilen die Lasten (Steuern, Unterhalt, Hypothekarschulden etc.) tragen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Darlehensvertrag auf Sie alle drei lautet.
So ist es durchaus denkbar, dass Ihre Schwester Alleinschuldnerin der Hypothek ist und durch die Belehnung des Hauses sozusagen ein Drittpfand zu Ihren Lasten bzw. zu Lasten Ihres geschiedenen Mannes bestellt wurde.

Grundsätzlich sind aber die Lasten ebenfalls durch drei zu teilen. Dadurch dass Ihre Schwester die Lasten allein trägt, erwirbt sie grundsätzlich nicht das Recht, das Haus alleine zu nutzen bzw. mietfrei darin zu wohnen.

Bis jetzt besteht offenbar ein sog. faktisches Mietverhältnis, wobei allerdings ein Mietzins nicht vereinbart wurde. Der Vertrag besteht zwischen den drei Miteigentümern (als Vermieter) und Ihrer Schwester (als Mieterin, gleichzeitig Vermieterin).

Grundsätzlich können Sie als Miteigentümer verlangen, dass ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Dazu ist tatsächlich ein ortsüblicher Mietzins zu ermitteln. Der Mietzins muss von Ihrer Schwester zu je einem Drittel an Sie, Ihren geschiedenen Mann und (theoretisch) an sich selber bezahlt werden. Die Kosten für Unterhalt und Hypothek etc. sind natürlich in Abzug zu bringen.

Natürlich ist es auch möglich, Ihre Schwester unentgeltlich im Haus wohnen zu lassen (Leihe). Dies könnte unter Umständen sogar gerechtfertigt sein, wenn Sie alleine die Unterhalts- und Hypothekarkosten trägt.

Damit ein Mietvertrag zustande kommen kann, müssen alle Parteien zustimmen, also auch Ihre Schwester, welche ja ebenfalls Miteigentümerin bzw. Vermieterin ist. Lehnt Ihre Schwester den Abschluss eines Mietvertrages ab, so müssen Sie die Miteigentümergemeinschaft grundsätzlich auflösen.

Ein gerichtliches Vorgehen lohnt sich in diesem Fall wohl kaum, weshalb ich Ihnen empfehle, sich mit Ihrer Schwester und Ihrem geschiedenen Mann zu einigen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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