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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren Mein Antrag auf Mietzinsreduktion

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren

Mein Antrag auf Mietzinsreduktion wurde vom Vermieter nach der aktuellen Senkung des Referenzzinssatzes anerkannt. Ich habe diesen Antrag wegen Ortsabwesenheit erst am 1. Juli stellen können. Der Vermieter stellt sich auf den Standpunkt, dass die Mietzinsreduktion aus diesem Grund erst ab 1. April 2013, dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin, in Kraft tritt, obwohl ich einen Mietvertrag habe, der monatlich - auf drei Monate im voraus - kündbar ist, somit die Reduktion auf den 1. November 2012 in Kraft treten müsste?

Für eine kurze Rückmeldung bedanke XXXXX XXXXX

Freundliche Grüsse

Michael Rubertus
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Nach Art. 270a OR kann der Mieter die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn Grund zur Annahme besteht, dass sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich verändert haben. Aufgrund der jüngsten Referenzzinsanpassung dürfte ein Mietzinsanpassung in Ihrem Fall gerechtfertigt sein und wurde vom Vermieter offenbar auch anerkannt.

Wann der nächst mögliche Kündigungstermin besteht, beurteilt sich in erster Linie nach Vertrag. Wurden keine Kündigungstermine vereinbart, gilt der Ortsgebrauch. Wo kein Ortsgebrauch besteht, gelten die Art. 266a ff. OR.

Wenn in Ihrem Vertrag nichts zu den Kündigungsfristen und Terminen stünde, dann kommt es darauf an, ob bewusst auf die Festlegung von Kündigungsterminen verzichtet wurde, das heisst, jedes Monatsende als Kündigungstermin in Betracht kommen sollte. Hat man die Kündigungstermine unbewusst nicht geregelt, so gilt der Ortsgebrauch.

Falls im Mietvertrag ausdrücklich steht, der Mietvertrag sei monatlich, jeweils unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, kündbar, dann hat man sogar ausdrücklich jedes Monatsende als Kündigungstermin vereinbart. Diese Regelung ginge dann der Ortsüblichkeit (Auffangregelung) vor. Die Mietzinsanpassung müsste dann ab dem 1. Nov. 2012 gelten, da Sie am 1. Juli frühestens zum 31. Oktober 2012 hätten kündigen können.

Die ortsüblichen Kündigungstermine sind lokal übrigens unterschiedlich. Z.B. im Kanton Zürich am 31.3, 30.6., 30.9. Die an Ihrem Wohnort ortsüblichen Kündigungstermine erfahren Sie unter Eingabe Ihrer PLZ unter:
http://www.mieterverband.ch/smv_schlichtbehoerd.0.html

Diese Regelung gilt übrigens nur bei nicht indexierten und nicht gestaffelten Mietzinsvereinbarungen.

Da der Vermieter Ihrem Begehren auf Mietzinsherabsetzung (per 1. Nov. 2012) nur teilweise entsprochen hat, indem einer Herabsetzung zwar zustimmt, aber erst per 1. April 2013, haben Sie nach Art. 270a Abs. 2 OR die Möglichkeit spätestens innert 30 Tagen seit Erhalt der Mitteilung des Vermieters an die Schlichtungsbehörde zu gelangen. Diese wird dann prüfen, ob aufgrund des konkreten Vertrages tatsächlich ein Herabsetzungsanspruch zum 1. November 2012 oder erst zum 1. April 2013 besteht.

Falls Sie diese 30-Tagesfrist bereits verpasst haben sollten, müssen Sie ein erneutes Herabsetzungsbegehren stellen, nunmehr zum 30. November 2012. Reagiert der Vermieter nicht oder erneut ablehnend, können Sie wieder innert der 30-tägigen Frist an die Schlichtungsbehörde gelangen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Vor kurzem habe ich Ihnen auf www.justanswer.de eine ausführliche Rechtsauskunft erteilt. Bisher haben Sie meine Antwort leider nicht akzeptiert. Darf ich Sie bitten, dies nachzuholen, indem Sie meine Antwort akzeptieren bzw. meine Antwort in der vorgesehenen Rubrik bewerten. Meine Dienstleistung bleibt ansonsten unbezahlt.

Das Funktionieren von JustAnswer ist wesentlich von der Vertrauenswürdigkeit und Zuverlässigkeit seiner Nutzer abhängig! Sollte es einen Grund geben, warum meine Dienstleistung von JustAnswer nicht bezahlt werden soll, bitte ich Sie, mir diesen mitzuteilen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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