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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten Tag Was können wir tun, wenn unser Vermieter uns einen

Kundenfrage

Guten Tag

Was können wir tun, wenn unser Vermieter uns einen neuen Mietvertrag unterbreitet, mit dem wir nicht einverstanden sind? Er lag am 28. Juni in unserem Briefkasten, sodass wir keine Zeit mehr hatten, termingerecht zu kündigen. Nächster Kündigungstermin ist erst der 1. April
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Einseitige Mietvertragsänderung durch den Vermieter sind grundsätzlich möglich. Allerdings dürfen die Änderungen frühestens zum nächsten Kündigungstermin in Kraft treten und auch nur dann, wenn die Vertragsänderung nicht innert Frist (vgl. unten) angefochten wird.

Wenn der Vermieter sich einer einseitigen Vertragsänderung widersetzen will, kann er sich innert 30 Tagen nach Erhalt der Änderungsanzeige an die Schlichtungsbehörde wenden (Art. 270b Abs. 2 OR).

Diese 30-tägige Frist kann nicht verlängert werden. Der Fristenlauf beginnt mit dem Tag des Empfangs. Um die Frist sicher nicht zu verpassen, sollten Sie den Vertrag innert 30 Tagen nach Versand (Poststempel) der Vertragsänderung anfrechten. Soweit aufgrund Ihrer Schilderung ersichtlich, muss die Anfechtung also spätestens am 28. Juli erfolgen.

Ohne Anfechtung tritt die Vertragsänderung zum nächsten Kündigungstermin in Kraft, es sei denn
  • sie sei aus formellen Gründen nichtig, beispielsweise gwegen Nichtverwendung des amtlich genehmigten Formulars oder weil eine Begründung fehlt oder
  • sie betreffe einen Vertragsgegenstand, der einseitig gar nicht geändert werden kann (z.B. Entzug eines wesentlichen Teils der Wohnung).
Bei der Schlichtungsbehörde können Sie Ihre Gründe für die Anfechtung vorbringen. Sie können auch die Nichtigkeit der Vertragsänderung geltend machen.

Die einseitige Vertragsänderung kann zu einer angemessenen Herabsetzung des Mietzinses führen, wenn Sie zu einer Leistungsverminderung führt. Sie kann aber von der Schlichtungsbehörde bzw. vom Mietgericht auch für unzulässig befunden werden. Bis zu einem Entscheid gilt weiterhin der bisher gültige Vertrag.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung: Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
Advokaturbüro und weitere Experten für Schweizer Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Besten Dank für Ihre Antwort.


D.h. wir haben keine Möglichkeit, den Vertrag auf den 30. September 2012 rechtsgültig noch zu kündigen mit der Begründung, die Vertragsänderung sei zu spät bei uns eingetroffen?


Vielleicht müsste ich Ihnen den Fall noch konkreter schildern:


Um uns vor drei Jahren als Mieter zu gewinnnen, wurde uns die Garage zu einem Spezialpreis von Fr. 140.- angeboten. Es handelt sich dabei um eine Doppelgarage mit Einzeltor, aber mit Plätzen hintereinander und das zweite Auto müsste ziemlich klein sein.


Nun erhalten wir aufgrund des aktuellen Mietzinsindexes zwar eine kleine Reduktion auf die Nettomiete, dafür sollten wir nun Fr. 280.-- für die Garage bezahlen, d.h. der Mietzins ist somit höher als vorher.


Zudem hat sich herausgestellt, dass die Akontozahlung von Fr. 100.-- für Wasser und Heizung in keiner Weise reicht und wir jährlich mehr als das doppelte nachzahlen müssen. Bisher haben wir einen Rechtsstreit gescheut, da wir ja beweisen müssten, dass der Vermieter vorsätzlich zuwenig Nebenkosten eingetragen hat. Darum meine Frage, ob dies als Grund für eine sofortige Kündigung gelten könnte.

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Guten Tag Herr Aschwanden


 


Mit Ihrer Antwort auf meine Frage bin ich zufrieden, was ich mit der Bewertung auch geäussert habe. Darf ich noch auf eine Rückmeldung auf meine Anschlussfrage hoffen oder funktioniert dies nur über den Bonus? Ich befinde mich erstmals auf dieser Plattform und kenne mich damit nicht gut aus.

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte JustAnser- Nutzer(in)

Leider ist Ihre Zusatzfrage (technisch) untergegangen. Durch Ihr Nachhaken ist Sie nunmehr wieder aufgetaucht. Ich bitte Sie die Verztögerung zu entschuldigen.

Wenn ich Sie richtig verstehe, geht es nicht nur um den Mietvertrag für die Garage, sondern auch um den Mietvertrag für die Wohnung, also um beide Mietverträge.

Da es faktisch (zumindest in Bezug auf die Garage) und insgesamt um eine Mietzinserhöhung geht, ist die Erhöhungsanzeige bzw. die Anzeige der Vertragsänderung zu spät bei Ihnen eingetroffen. Diese müsste nach Art. 269d Abs. 1 Satz 2 OR mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist in Ihren Machtbereich gelangen. Sie hätten die Anzeige also spätestens am 20. Juni in Ihren Händen haben müssen. Die 10-tägige Bedenkfrist konnte mit Zustellung am 28. Juni nicht mehr wahrgenommen werden.

Da die Anzeige zu spät erfolgte und die Bedenkzeit zu kurz war, wirkt die Mietzinserhöhung erst zum nächstmöglichen Kündigungstermin, in Ihrem Fall wohl also zum 1. April 2013, statt zum 1. Oktober 2012.

Dies ändert jedoch nichts daran, dass Sie den Kündigungstermin verpasst haben. Die Kündigung des Mietvertrags hätte spätestens Ende Juni beim Vermieter sein müssen.

Sie können den Mietvertrag daher erst zum 30. März 2012 kündigen, müssen aber eine Mietzinserhöhung bis dahin auch nicht in Kauf nehmen. Zur Einhaltung der Kündigungsfrist müssen Sie also spätestens Ende Dezember 2012 kündigen (Kündigung muss vor dem 31.12.2012 beim Vermieter sein).

Für eine ausserordentliche Kündigung (Kündigungsfrist 3 Monate) wäre frühestens zum 31. Oktober 2012 möglich (Kündigungstermine müssen bei ausserordentlichen Kündigungen nicht beachtet werden). Allerdings reichen meines Erachtens die Gründe für eine ausserordentliche Kündigung nicht aus.

Nach Art. 264 OR haben Sie natürlich die Möglichkeit, die Wohnung vorzeitig zurückzugeben. Um von der Mietzinshaftung vor dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin befreit zu sein, müssen Sie aber einen zumutbaren Ersatzmieter stellen.

In speziellen Fall mit der Garage wäre nun zu prüfen, ob für die Garage auch eine 3-monatige Kündigungsfrist und die Vorschrift von Art. 269d OR (vgl. oben) gilt. Für Garagen gelten nämlich grundsätzlich die Vorschriften für Wohnungen nicht. Aufgrund Ihrer Schilderung vermute ich allerdings, dass die vertragliche Vereinbarung in Bezug auf Garage und Wohnung identisch sind, die beiden Verträge also miteinander verknüpft sind und das oben Dargelegte dennoch gilt. Ansonsten wäre die Garage separat kündbar.

Vor diesem Hintergrund empfehle ich Ihnen, Ihrem Vermieter mitzuteilen (schriftlich per Einschreiben), dass die Mietzinserhöhung zu spät bei Ihnen eingegangen sei und deshalb erst zum 1. April 2013 Wirkung entfalten könne. Ausserdem werden Sie die Mietzinserhöhung nicht akzeptieren.

Sollte der Vermieter argumentieren, dass die Vorschriften für die Garage nicht gelten, könnte er damit sogar recht haben. Dann können Sie den Mietvertrag über die Garage auch unabhängig vom Mietvertrag kündigen.

Zudem sollten Sie vor Ablauf der Frist die Vertragsänderung bei der Schlichtungsbehörde anfechten (vgl. erste Antwort). Nun ist es allerdings möglich, dass die Behörde nicht auf die Anfechtung eintritt, wenn sie der Ansicht ist, dass die Vorschriften auf die Garage nicht anwendbar ist. Das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde ist in jedem Fall für Sie kostenlos, es sei denn, Sie beauftragen einen Anwalt. Diesen müssten Sie oder Ihre Rechtsschutzversicherung bezahlen.

Wie Sie sehen, kann es jetzt auf Details des Vertrags bzw. der Verträge ankommen. Deshalb empfehle ich Ihnen, sich persönlich an einen Rechtsanwalt bzw. an Ihre Rechtsschutzversicherung zu wenden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Anzeige für die Mietzinserhöhung grundsätzlich zu spät erfolgte, allerdings noch nicht ganz klar ist, ob in Ihrem Fall diese Bestimmung auch für die Garage gilt. Den Kündigungstermin für die Wohnung haben Sie auf jeden Fall verpasst. Wohl auch für die Garage, wobei aber zu prüfen wäre, ob die Garage nicht separat gekündigt werden könne.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu bewerten. Wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, können Sie meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrer Herr Aschwanden


 


Recht herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Sie haben mir sehr geholfen. Für Wohnung und Garage besteht nur ein Mietvertrag. Die Garage ist unter Nebenkosten aufgeführt. Ich werde die Erhöhung also gemäss Ihren Angaben ablehnen, aufgrund zu kurzer Bedenkfrist.


 


Freundliche Grüsse


M. Kuhn

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Richtig. Beachten Sie das die 30-tätige Anfechtungsfrist ab dem Zustellungsdatum läuft, falls Sie eine Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde ebenfalls ins Auge fassen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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