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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Hallo, wie kann ich eine relativ objektive Beurteilung meines

Kundenfrage

Hallo, wie kann ich eine relativ objektive Beurteilung meines Mietzinses erreichen - ein Gutachten?

Zur Zeit sagt mir eine Erstbeurteilung, dass ich wegen der niedrigeren Hypothekzinsen jetzt etwa 10% zuviel zahle, seit unserer Erstmiete vor mehr als vier Jahren. Allerdings wird vom Vermieter eine "Mietzins-Reserve" ins Spiel gebracht, nach der ich bereits etwa 10% Zinsen zuwenig zahle, allerdings allein auf einer Beurteilung durch die Aufwendungen bei der Renovierung, nicht durch den reellen Mietwert.

Jedenfalls danke XXXXX XXXXX für einen ersten Hinweis!

Mit freundlicher Empfehlung! Jörg Richter

Vielleicht gibt es ja so etwas beim Mieter- oder Vermieterverbund/gemeinschaft?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Sie können sich hier über die Entwicklung der Mietpreise informieren. Die Seite der Bundesverwaltung Schweiz gibt einen ersten Überblick über die Entwicklung der Mietpreise.

http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/de/index/themen/05/06.html

Weiterhin können Sie sich auch bei dem Mietverband unter folgender Emailadresse informieren.

www.mieterverband.ch/

Aus meiner Sicht ist die Miete aber nicht abhängig von den Hypothekenzinsen, auch wenn der Vermieter bei fallenden Zinsen geringere Kosten. Vielmehr bilden Angebot und Nachfrage die Preise auf den Mietmarkt, so dass beispielsweise in den Ballungszentren (Zürich) die Mieten sehr hoch sind, auch wenn die Hypothekenzinsen niedirg sind. Als Vergleich ist die Entwicklung der Kaufpreise aus meiner Sicht besser geeignet.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Ich darf Sie bitten meine Antwort durch das Anklicken des grünen Feldes zu akzeptieren.

Die Beantwortung erfolgte unter der Voraussetzung, dass Sie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Plattformbetreibers gelesen haben und die Antwort akzeptieren.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Offenbar soll Ihre Frage nach Schweizer Mietrecht beurteilt werden: Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Die Antwort meines deutschen Kollegen war natürlich falsch. Selbstverständlich ist die Miete abhängig vom Hypothekarzinssatz bzw. (neue Terminologie) Referenzzinssatz, der ja bekanntlich zum 2. Juni erneut gesenkt wurde. Schon aufgrund der Tatsache, dass Ihr Mietzins seit Ihrem Einzug vor vier Jahren nicht an den Referenzzinssatz angepasst wurde, könnte Ihnen eine Mietzinssenkung von ca. 8% zustehen.

Es gibt allerdings weitere Kriterien, nach denen sich die Miete bemisst. Einerseits ist dies die sog. ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist im Prozess stets wahnsinnig schwierig zu beweisen, da bei den Vergleichsmieten sowohl Lage, Grösse, Ausstattung und weitere Kriterien übereinstimmen müssen, um zu einem Vergleich geeignet zu sein.

Die Angemessenheit eines Mietzinses wird daher in der Regel über die Brutto- oder die Nettorendite ermittelt, deren Berechnung Ihnen als Mieter aber kaum möglich ist.

Wenn der Vermieter Ihren Herabsetzungsanspruch verneint, so muss er nachvollziehbar begründen, welche Aufwendungen er getätigt hat (Mehrwertinvestitionen). Ein Vorbehalt zum vereinbarten Mietzins in Form einer Mietzins-Reserve ist allerdings zulässig, muss aber vom Vermieter ausführlich und nachvollziehbar begründet werden. Für eine Überprüfung empfehle ich Ihnen, den Mietzins bei der Schlichtungsstelle anzufechten. Das Verfahren ist kostenlos.

Von einem Gutachten würde ich grundsätzlich abraten, da diese oftmals sehr kostspielig sind und Sie diese Kosten tragen müssten. Letztlich ist es Sache der Vermieters, seine Mietzins-Reserve zu begründen.

Zu weiteren Details zur Berechnung, insbesondere zur Mietzins-Reserve empfehle ich Ihnen das Merkblatt des Mietverbands zur Lektüre:
http://www.mieterverband.ch/fileadmin/alle/Dokumente/Merkblaetter/mb_mietzinserhoeh_rechnerische_pruefung.pdf

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -