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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Advokaturbüro ist jetzt online.

Hallo, wir sind am 30.03.2012 in eine 5.5 Zi. WG eingezogen.

Kundenfrage

Hallo,

wir sind am 30.03.2012 in eine 5.5 Zi. WG eingezogen. Die Wohnung war bei Bezug in einem sehr schlechten Zustand. Sehr viele Mängel und nicht gereinigt worden. Die Abflüsse der Waschbecken sind schwarz und stinken nach Moder, die Überläufe genau so. Das Parkett ist stark abgenutzt und beschädigt ( splitterig ). Türen sind beschädigt und es besteht einklemmgefahr für die Hand am Griff. Küche ist sher schmutzig, die Schränke quellen auf und der Kühlschrank ist rostig. Im Bad ist die Wanne kpl. rauh abgenutzt, das WC auch. Schimmel an den Fugenrändern und braun verfärbte Fugen in den Wandbereichen. Es stinkt muffig / moderig. Überall Spinnen u. Spinnenweben an den Wänden/Decken. Der Garten ist durch vermoderndes morsches Holz, das überall herumliegt und Drähte, die aus Bäumen herunterhängen, so wie kleine Holzschuppen, die einzustürzen drohen usw. usw. für unsere 2 kleinen Kinder nicht nutzbar. Zudem ist das Gelände zur Strassenseite hin nicht abgezäunt und ca. 7-9m steil herabfallend. Hier ist die Gefahr der schweren Verletzung zu hoch. Wir haben uns durch unseren Treuhänder beraten lassen, dieser hat der Vermieterin per Einschreiben eine fristlose Kündigung nach Art. 107 - 109 ORB gesendet und wir ziehen jetzt aus.
Die Vermieterin akzeptiert diesen Weg natürlich nicht und verlangt auf bestehen des Vertrages. Zu einer umfänglichen Renovierung ist sie jedoch nicht bereit.
Wir haben jetzt schon eine neue Wohnung. Was sollen wir machen? Wir brauchen dringend einen guten Rat, da wir uns nicht sicher sind!

Vielen Dank!

H. Lücke
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ausgehend von Ihrer Schilderung weist die Wohnung diverse erhebliche Mängel auf. Ob dadurch der Mietvertrag von der Vermieterin tatsächlich nicht erfüllt ist und Sie berechtigt sind, die Wohnung fristlos zu verlassen, ist eine Ermessensfrage, die im Zweifel die Mietschlichtungsstelle bzw. ein Mietgericht beantworten muss.

Grundsätzlich ist der Vertrag wirksam zustande gekommen. Ob eine Kündigung nach den Art. 107 ff. OR möglich ist, ist in der Lehre umstritten. Das Bundesgericht lässt eine Kündigung nach den Art. 107 ff. OR nach den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs zu, allerdings nur dann, wenn kein anderer mietrechtlicher Kündigungsgrund vorliegt (BGE 132 III 109).
Die Wohnung wurde Ihnen rechtzeitig zur Verfügung gestellt. Insofern liegt eigentlich keine Nichterfüllung oder verspätete Erfüllung vor, sondern eine Schlechterfüllung. Ausserdem ist nach den Art. 107 ff. OR erforderlich, dass die Vermieterin vorher abgemahnt wurde, d.h. dass Ihr eine angemessene Frist gesetzt wurde, die Wohnung instand zu stellen

Da Sie in die Wohnung eingezogen sind und mittlerweise schon einige Wochen ins Land gegangen sind, ist aus meiner Sicht ein etwaiges Recht vom Mietvertrag wegen schwerer Mängel zurückzutreten verwirkt (Art. 258 Abs. 2 OR i.V.m. Art. 107 ff. OR). Ein solcher Rücktritt müsste anlässlich der Übergabe erfolgen.

Vor diesem Hintergrund hätten Sie den Mietvertrag nach Art. 259b OR fristlos kündigen müssen. Die Kündigung Ihres Treuhänders nach Art. 107 ff. OR ist soweit hier beruteilbar nichtig.

Deshalb würde ich Ihnen empfehlen
1. Die Kündigung rein vorsorglich nach Art. 259b OR zu wiederholen
2. Fotos etc. von den Mängel zu machen und gut aufzubewahren

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
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Erfahrung: Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
Advokaturbüro und weitere Experten für Schweizer Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Aschwanden

 

Vielen Dank für die ausführliche Auskunft. Bedeutet das für mich jetzt, ich soll dort wohnen bleiben, obwohl wir am 03.04.2012 die Mängel protokolliert mit Fotos dem Treuhänder übergeben haben? Lt. Mietvertrag haben wir das Recht weitere Mängel bis zum 20.04.2012 nachzumelden. Die Schiedstelle wurde dann ja auch sofort eingeschaltet. Kann ich bei erneuter Aussprache der Kündigung nach 259b OR jetzt die Wohnhung wechseln?

 

Vielen Dank!

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Natürlich können Sie jederzeit aus der Wohnung ausziehen. Allerdings haften Sie grundsätzlich gemäss den mietvertraglichen Bestimmungen weiterhin für den Mietzins, d.h. maximal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.

Von dieser Mietzinshaftung können Sie sich durch eine gültige (und gerechtfertigte) Kündigung nach Art. 259b OR befreien. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis vor Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist beendet wird und kein Mietzins mehr geschuldet ist.
Ich gehe davon aus, dass Ihr Vermieter dies nicht einfach hinnehmen wird und gegen Sie auf Bezahlung des Mietzinses (bis zum ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist) bei der Mietschlichtungsstelle klagen wird. Ob Ihr Vermieter Recht bekommt, hängt davon ab, ob die Mängel tatsächlich dermassen schwer sind, dass eine ausserordentliche Kündigung gerechtfertigt war.

Eine andere Möglichkeit, sich vorzeitig von der Mietzinshaftung zu befreien, wäre, dass Sie das Mietobjekt vorzeitig zurückgeben und der Vermieterin einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlagen, der bereit ist, die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie Sie zu übernehmen (Art. 264 OR). Da die Wohnung offenbar in einem schlechten Zustand ist, wird es aber kaum möglich sein, innert nützlicher Frist einen zumutbaren Ersatzmieter zu organisieren. Zumutbar heisst in diesem Zusammenhang insbesondere zahlungsfähig und im Allgemeinen akzeptabel.

Denkbar ist auch eine aussergerichtliche Einigung mit dem Vermieter. Es könnte z.B. ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden. Hiezu ist allerdings die Zustimmung des Vermieters erforderlich, was derzeit offenbar eher nicht zu erwarten ist.

Ich empfehle Ihnen deshalb die Kündigung nach Art. 259b OR zu wiederholen mit der Begründung, dass die Wohnung dermassen schwere und zahlreiche Mängel aufweise, dass das Wohnen in der Wohnung unzumutbar sei.
Ob Sie dann für die Mietzinse bis zum ablauf der Kündigungsfrist haften, wird wie erwähnt wohl die Mietschlichtungsbehörde entscheiden müssen. Aufgrund Ihrer Schilderungen müssten Sie – soweit hier beurteilbar - berechtigt gewesen sein, nach Art. 259b OR zu kündigen. Eine verbindliche Beurteilung ist hier aber nicht möglich.
Ihr Vermieter wird wohl in der Folge Klage auf Zahlung der restlichen Mietzinse einleiten und Sie gegebenenfalls auch betreiben (erheben Sie sofort Rechtsvorschlag). Ausserdem wird er die Rückzahlung der Kaution verweigern.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

lic. iur. Reto Aschwanden, LL.M.
- Rechtsanwalt und Mediator -

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