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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten Tag, Als Mitglied des Mieterschutzes habe ich folgende

Kundenfrage

Guten Tag, Als Mitglied des Mieterschutzes habe ich folgende Frage: Per ende September 2012 haben wir (ca. 45) Pareien) die Kündigung erhalten, angeblich, weil die Häuser totalsaniert werden und es sich nicht lohnen würde, die Häuser zu renovieren. Welche Rechte haben wir als langjährige Mieter (wir über 30 Jahre und die Mutter meiner Lebenspartnerin weit über 50 Jahre hier wohnhaft)? Ist man tatsächlich entschädigungslos dieser Verwaltung ausgliefert. Muss man einfach so alles schlucken (Kosten, Umtrieb usw.?) Vor einiger Zeit konnte man lesen, dass z.B.Mieter unter falschen Vorgaben gekündigt wurde (geschehen u.a. in Zürich), nur um im Nachhinein Asylanten in die Häuser zu setzen. Dies treibt uns die Galle hoch und wer mag dies schon akzeptieren? Wenn wir tatsächlich einfach so auf die Strasse gesetzt würden, hätten wir so unsere Bedenken - Panik und Wut kommt auf. Werden wir hier Opfer von gewissenlosen Spekulanten? Wer kommt hier für die entsehenden hohen Kosten auf? Ich danke XXXXX XXXXX im Voraus für Ihre ehrliche Antwort. Mit freundlichen Grüssen XXZ ürich. Ich danke XXXXX XXXXXür Ihre aufrichtige Antwort schon im Voraus.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Grundsätzlich ist die Kündigung des Mietvertrags zulässig, wenn ein Mietobjekt totalsaniert werden muss. Eine Totalsanierung ist erfahrungsgemäss nicht möglich, wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung wohnt (vgl. Art. 260 OR).

Eine Missbräuchlichkeit oder eine Formungültigkeit der Kündigung ist zumindest nicht offensichtlich, dennoch sollten Sie persönlich von einem Anwalt oder vom Mieterverband überprüfen lassen, ob die Kündigung den gesetzlichen Vorschriften entspricht.

Ausserdem sind Sie nicht völlig schutzlos. Sie haben die Möglichkeit, eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses steht Mietern zu, für die die Beendigung der Miete eine besondere Härte zur Folgen hätte. Dabei ist insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses und die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien zu berücksichtigen (Art. 272 OR).

Die Erstreckung ist nach Art. 272a Abs. 1 lit. d OR allerdings dann ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag nur für eine beschränkte Dauer bis zum Baubeginn bzw. bis zum Erhalt einer Bau- oder Abbruchbewilligug abgeschlossen wurde.
Zudem ist die Erstreckung nach Art. 272a Abs. 2 OR in der Regel dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz anbietet.

Das Mietverhältnis kann um höchstens 4 Jahre erstreckt werden (Art. 272b OR).

Erfahrungsgemäss hat die Verwaltung mögliche Erstreckungen bereits einkalkuliert. Manchmal ist die Verwaltung auch bereit, Ihnen bei der Suche einer neuen Wohnung behilflich zu sein oder nach Art. 272b OR gleichwertigen Ersatz anzubieten.

Da die Kündigung erst per September 2012 ausgesprochen wurde, haben Sie noch etwas Zeit. Gleichzeitig verringern sich aber aufgrund der frühzeitigen Ankündigung die Chancen einer Erstreckung.

Dass Ihnen eine Erstreckung von 4 Jahren gewährt wird, ist jedenfalls nicht zu erwarten. Die Kosten für einen Umzug müssen Sie aber selber tragen, sofern sich der Vermieter nicht freiwillig bereit erklärt, einen Teil der Kosten zu übernehmen.

Wenn Sie eine Erstreckung beantragen wollen, müssen Sie dies innert 30 Tagen seit Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Miete und Pacht tun (Art. 273 OR). Das Verfahren ist in erster Instanz grundsätzlich kostenlos. Wenn Sie die (offizielle) Kündigung schon vor Längerem erhalten und die Frist verpasst haben, können Sie leider keine Erstreckung mehr beantragen. In diesem Falle kann nur noch geprüft werden, ob die Kündigung formwirksam zugestellt wurde.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie bei einem (berechtigten) Sanierungsinteresse des Vermieters keine Chance haben, die Kündigung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Allerdings ist unter den oben genannten Bedingungen eine Erstreckung denkbar.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Vor kurzem habe ich Ihnen auf www.justanswer.de eine ausführliche Rechtsauskunft erteilt. Bisher haben Sie meine Antwort leider nicht akzeptiert. Darf ich Sie bitten, dies nachzuholen, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Die von Ihnen bereits geleistete Anzahlung bleibt ansonsten auf dem JustAnswer-Konto völlig nutzlos.

Das Funktionieren von JustAnswer ist wesentlich von der Vertrauenswürdigkeit und Zuverlässigkeit seiner Nutzer abhängig! Sollte es einen Grund geben, warum meine Dienstleistung von JustAnswer nicht bezahlt werden soll, bitte ich Sie, mir diesen mitzuteilen. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

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RA Aschwanden

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