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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
54307587
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Im Juni 08 wurde ein Mietvertrag für ein 1-Fam.Haus in Trimmis

Kundenfrage

Im Juni 08 wurde ein Mietvertrag für ein 1-Fam.Haus in Trimmis mit zusätzl 1-Zi Whg unterschrieben mit Mietbeginn am 1.10.08. Im Juli 08 wurde eine neue Heizung eingebaut mit neuem Boiler für Fr. 18000.-
Mietzins Fr. 2300.-/Mt. Jetzt macht der Mieter eine Mietzinsredukt. geltend. Können wir die neue Heizung als Mehrwertinvest. geltend machen und eine Mietziserhöhung geltend machen?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Der hypothekarische Referenzzinssatz wurde zum 2.12.2011 auf 2.5% herabgesetzt. Am 1.10.2008 betrug er 3.5%. Insofern könnte eine Mietzinsreduktion möglicherweise gerechtfertigt sein.

Die neue Heizungsanlage können Sie durchaus als wertvermehrende Investition als Position zu Mietzinsreduktion gegenrechnen, auch wenn die Heizungsanlage bereits vor Abschluss des Mietvertrages eingebaut wurde. Dies deshalb, weil eine wertvermehrende Investition erst dann auf die Mieter verlagert werden darf, wenn alle Rechnungen definitiv vorliegen.

Bei einer Anpassung der bestehenden Heizungsanlage an den aktuellen technischen Stand (sog. Ersatzinvestition) beträgt der Mehrwert wohl ca. 10%, sofern man davon ausgeht, dass es sich um eine energetische Verbesserungsmassname im Sinne von Art. 14 VMWG handelt, sogar 50% bis 70%.

Unter Berücksichtigung der Gesamtinvestition (CHF 18'000.00) einer Lebensdauer von 20 Jahren, dem wertvermehrenden Anteil von 50% und einem Unterhaltszuschlag von 10% beträgt die gerechtfertigte Mietzinserhöhung ca. CHF 53.65 pro Monat pro Gesamtliegenschaft. Das heisst dieser Betrag muss auf alle Wohnungen verteilt werden.

Im übrigen muss ich verschiedene Annahmen treffen, da mir einige wichtige Details des Mietvertrages nicht bekannt sind. Vor diesem Hintergrund könnte eine Mietzinsneuberechnung wie folgt aussehen:
Nettomietzins ohne NK: 2'100.00
Nebenkosten: 200.00
Hypozinsanpassung: -10.71% = -225.00
Teuerungsausgleich (Annahme) = -8.03
allgemeine Kostensteigerung (Annahme 0.5 %) = +35.88
Wertvermehrende Investitionen (Annahme zwei Wohnungen, 50%) = + 26.85
Total Veränderung des Mietzinses = -170.31.

Vor diesem Hintergrund dürfte eine Mietzinserhöhung nicht gerechtfertigt sein, da der (negative) Teuerungsausgleich und die Anpassung des Referenzzinssatzes grösser sind, als die gegenzurechnende wertvermehrende Investition für die neue Heizungsanlage. Vielmehr wäre dem Mieter wohl eine Mietzinsreduktion in Höhe von ca. CHF 170.00 zu gewähren.

Für einen konkrete Überprüfung würde ich Ihnen empfehlen, sich mit allen Unterlagen an den SVIT oder den HEV zu wenden.


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Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

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RA Aschwanden