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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten Tag,wir wohnen seit 8 jahren in einer Mietwohnung in

Kundenfrage

Guten Tag, wir wohnen seit 8 jahren in einer Mietwohnung in einem 2 Familienhaus. seit Beginn wurden uns die Nebenkosten 6jahren lang nach Quatratmeter abgerechnet. beide Wohneinheiten sind gleichgross mit der Ausnahme, dass wir eine etwas Fläche grössere Mansarde haben als die andere Mietpartei. So wurden die Quatratmeter 53,12% zu 46,86% berechnet. Nun hat uns die verwaltung ohne zuvor uns dies mündlich noch schriftlich mitzuteilen schon zum Zweitenmal den Verteilerschlüssel bei der Abrechnung geändert zu Gunsten des anderen Mietpartei. Beim Verteilerschlüssel vom Wasserverbrauch auf 75% zu unseren Lasten und 25% zu Lasten der anderen Mietpartei. Wir haben uns zuert telefonisch danach schriftlich gemeldet und sie sind nicht auf unsere Einwände eingegangen. dazu kommt, dass wir seit 5 Jahren die ganzen Umschwung Arbeiten im haus und um das Haus zu 100% alleine erledigen und die andere Mietpartei wo sich zwar vertraglich zu 50% verpflichtete aus Altersgründen den Abmachungen nicht mehr nachkommen kann. Zu unsere Verteidigung haben wir dies auch erwähnt mit dem Ergebnis, dass sie uns nun einen Hauswart zu Verfügung stellen wollen, wo wir zu 50% uns auch an dessen Kosten dafür beteiligen müssten. Doch dies würde unser Mietzins noch mehr verteuern. Darf die Verwaltung uns einfach solche Änderungen vollstrecken zu Gunsten nur einer Mietpartei und ohne Ankündigung zuvor den Verteilerschlüssel wechseln? Herzlichen Dank für ihre Mühe und die Auskunft. Mit freundlichen Grüssen Christiane Krapf


 


nach einem Monat unserer schriftlichen Mitteilung, dass wir nicht mit dieser komentarlosen Änderung einverstanden sind, bekamen wir nun ein Schreiben zurück, worauf geschrieben steht, dass sie dies so berechtigt finden 75% zu unseren Lasten abzurechnen und wir eben uns an Hauswartsunkosten zu 50% beteiligen können wenn es uns zufiel wird alles zu machen. Also statt wir Hilfe bekommen für die anderen 50% der anderen Mietpartei wo ihren Pflichten seit Jahren nicht mehr nachkommen kann, sollten wir noch mehr Kosten wieder zu unserem Nachteil mittragen. Die Verteilung der Wasserhähne und Nasszonen sind im Haus und um das Haus herum zu 50% genau gleichviele vorhanden. Die andere Mietpartei besitzt eine grosse Blumen und Gartenbepflanzung wo im Sommer bewässert werden muss. Dies haben wir nicht.

Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben, kann ich Ihre Anfrage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Die frühere Verordnung über die Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen verwies auf den von der Heizungsinstallationsfirma gewählten Schlüssel oder auf den Kubikinhalt der beheizten Räume. Soweit der Wärmeverbrauch nicht durch Zähler ermittelt werden kann oder muss, können diese Verteilschlüssel auch künftig angewendet werden. Grundsätzlich sollte auf den Kubikinhalt der Wohnungsräume und auf die Fläche abgestellt werden. Zum Teil wird auch auf die Heizfläche der einzelnen Heizkörper abgestellt, wobei auch die Fläche unisolierter Leitung miteinberechnet werden sollte.

Der Aufteilungsschlüssel nach Mietzins oder nach Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen ist nicht zu empfehlen.

Ist der Schlüssel im Mietvertrag vereinbart worden, so bedarf die Änderung des Schlüssels durch den Mieter grundsätzlich einer einseitigen Vertragsänderung wie bei einer Mietzinserhöhung. Auch in diesem Fall kann der Mieter die Vertragsänderung innert 30 Tagen ab Empfang der Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten.

Wird der Verteilschlüssel im Mietvertrag nicht vereinbart, so kann der Vermieter den Verteilschlüssel bestimmen, wobei eine Änderung des Verteilschlüssels nur dann in Erwägung gezogen werden sollte, wenn der bisherige Schlüssel zu offensichtlich stossenden Ergebnissen führt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Schlüssel ursprünglich nicht sachgerecht bestimmt worden ist oder die Verhältnisse sich dermassen verändert haben, dass die Anwendung des bisherigen Verteilschlüssels nicht mehr sachgerecht ist. Die Änderung gilt dann für die Zukunft und nicht für die Vergangenheit.

Z.B. bei Hauswartskosten , Gartenunterhalt und Treppenhausreinigung spricht man von sog. neutralen Nebenkosten.
Die neutralen Nebenkosten werden in der Praxis nach Anzahl Wohnungen unter den Mietparteien aufgeteilt.
Bei der Verteilung der Hauswartskosten und der Kosten der Gartenpflege ist zu empfehlen, entweder die Kosten neutral gleichmässig auf jedes Objekt zu verteilen oder flächenproportional, wenn grosse Flächenunterschiede zu erwarten sind.

Insgesamt scheint mir der neue Verteilschlüssel und insgesamt das Vorgehen der Verwaltung nicht korrekt, zumal Ihnen die kein Aufschluss über die neue Berechnung gegeben hat. Es wäre allerdings zu prüfen, (sofern eine vertragliche Nebenkostenabrede bestand), ob Sie nicht die Anfechtungsfrist von 30 Tagen verpasst haben.

Ich würde Ihnen empfehlen, sich nochmals persönlich von einem Anwalt zu beraten oder sich an den Mieterverband zu wenden. Da sollten Sie anhand aller Unterlagen und Korrespondenzen konkret prüfen lassen, ob Sie (noch) Klage bei der Schlichtungsbehörde einreichen können. Die Beurteilung der Erfolgsaussichten ist mir hier nicht abschliessend möglich, ich bin aber schon der Absicht, dass diese "versteckte" Mietzinserhöhung nicht mit dem Mietrecht übereinstimmt.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
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Erfahrung: Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
Advokaturbüro und weitere Experten für Schweizer Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Vielen dank für ihre Antwort, Ich hätte da noch eine Frage.

 

Im Mietvertrag steht keine direkte Nebenkostenvereinbarung über den Verteilerschlüssel. Dort wird nur erwähnt, dass wir die Umschwung und Hausarbeiten zu je 50% erledigen müssten.

Wir haben den Verteilerschlüssel zu den Nebenkosten so übernommen wie es einmal bei unserem Vormieter, der vor uns 7Jahre mit der anderen selben Mietpartei in diesem Mietobjekt wohnte übernommen. Damals vor 15 Jahren wurde der Verteilerschlüssel auf die Quadratmeter der beiden Wohnungen bestummen . 53,12% zu 46, 8. Dies ist ersichtlich durch die Endabrechnungen die wir Jedes Jahr bekommen. So haben wir bei dieser Endabrechnung nun kommentarlos die Veränderung gesehen. Ohne schriftliche Begründung dazu warum. Damals vor 15 Jahren war es das selbe Mietverhältnis, dass die andere Mietpartei zu Zweit in der gleich grossen Wohnfläche einzogen wie eine vierköpfige Familie . Sie gaben sich einverstanden mit dieser Berechnung durch ihr Mietverhältnis.

 

Die Frau ist nun seit 2 Jahren alleine, hat aber ihren Enkel des öfteren als Untermieter bei sich und wir als andere Mietpartei, sind drei berufstätige Erwachsene, davon ein erwachsener Sohn.

 

Eigentlich hat sich so nichts ausserordentliches über die letzten Jahren verändert ausser, dass wir alle Arbeiten seit Jahren alleine machen, weil die Frau und ihr Enkel sich aus welchen Gründen auch immer nicht beteiligen wollen und auch nicht einverstanden sind etwas dazu beizutragen noch zu begleichen.

Sehen sie hier einen ersichtlichen Grund, dass man diesen Wechsel zu unseren Lasten beantragen dürfte? Können wir etwas dafür, wenn sich die Situation bei einer andern Mietpartei verändert und diese zwar den gleichen Umschwung und Wohneinheit behalten will, aber nicht mehr dafür aufkommen möchte. Zu erwähnen, dass das Miteinander wohnen von ihrer Seite her immer schon nur zu ihren Gunsten geprägt wurde und absolute intoleranz ihrerseits über jegliche Dankbarkeit uns gegenüber und unserer Hilfestellung steht. seien si gegrüsst Christiane Krapf

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Einen ersichtlichen Grund, warum aufgrund Veränderungen bei anderen Mietparteien eine Kostenverlagerung zu Ihrem Nachteil stattfinden sollte, ist weder gesetzlich noch sonst irgendwie gerechtfertigt. Zwar ist der Vermieter bzw. die Verwaltung offenbar der Ansicht, dass eine Verteilung nach Köpfen angemessen ist. Da aber keines Wegs offensichtlich ist, dass Sie deshalb einen höheren Wasserverbrauch generieren, halte ich den Verteilschlüssel für unangebracht.

Da das Anfechtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht kostenlos ist, sollten Sie eine Anfechtung unbedingt in Betracht ziehen

Fakt ist allerdings, dass die andere Mietpartei Ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachgekommen ist, was grundsätzlich auch einen Kündigungsgrund darstellen könnte, wobei das natürlich der Eigentümer der Mietwohnungen zu entscheiden hätte.



Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden

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