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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten TagWir zogen k rzlich in ein lteres EF-Haus in Wohlen

Kundenfrage

Guten Tag Wir zogen kürzlich in ein älteres EF-Haus in Wohlen AG. Im Haus wurden vor unserem Einzug alle Fenster erneuert. Nun haben wir aber sehr starken Schimmelpilz in den Kellerräumen an Holz, Kleidern und sogar dirch den Betonboden. In Eile kauften wir ein Entfeuchter und brachten nun die Feuchtigkeit unter knapp 70%. Der Entfeuchter läuft fast Tg und Nacht und verbraucht demnach sehr viel Strom, Täglich werden 5-7 Liter Wasser geleert. Was können wir vom Vermieter verlangen? Mitreduktion? Wir zahlen für das Haus (1946) einen Mietzins von 2400.-- Fr. Auch die Fensterläden sind abgeblättert und können zum Teil nicht mehr geschlossen werden weil sie verzogen und morsch sind. MFG Felix S.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Schimmelbefall kann unter Umständen sogar ein schwerer Mangel im Sinne des Mietrechts darstellen. Da allerdings "nur" der Keller befallen und der Rest des EFH daher problemlos bewohnbar ist zu sein scheint, ist der Mangel nicht ganz so gravierend, wie wenn etwa die ganze Wohnung befallen wäre und Sie sogar gesunheitliche Folgen zu befürchten hätten.

Da Sie aber immerhin im vertragsgemässen Gebrauch des Kellers gestört sind, haben Sie als Mieter gemäss Art. 259a OR folgende Möglichkeiten:
1. Sie können vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen, was allerdings bei Kellerräumen die bereits von Schimmel befallen sind, kaum möglich ist. Zudem wären die Kosten immens, sodass der Vermieter die Mängelbehebung rechtsgültig verweigern könnte, mit der Begründung, dass der (finanzielle) Aufwand unzumutbar ist.

2. Sie können aber vom Vermieter verlangen, dass der Mietzins herabgesetzt wird. Dies ist auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt möglich, als der Vermieter erstmals (nachweisbar) Kenntnis vom Mangel erlangt hatte. In welche Höhe eine Mietzinsherabsetzung gerechtfertigt ist, ist schwierig zu sagen, ohne die konkreten Umständen genau zu kennen. Es wäre auch zu prüfen, worauf die übermässige Feuchtigkeit zurückzuführen ist. In einem Urteil wurden einem Mieter in folgendem Fall sogar 30% Mietzinsreduktion gewährt: Dauernde übermässige Feuchtigkeit aufgrund schlechter Wärmedämmung, die zu Feuchtigkeitsflecken, schlechtem Geruch, Abblättern von Farbe und Wassereintritt im Keller sowie Erhöhung der (separat abgerechneten) Heizungskosten (3,3% des Mietzinses) führte. Insgesamt halte ich diese Mietzinsherabsetzung für zu gross. In Ihrem Fall halte ich eine Mietzinsreduktion von ca. 5-10% für angemessen, soweit ich das hier beurteilen kann.

3. Zudem haben Sie die Möglichkeit, vom Vermieter Schadensersatz zu verlangen. Der Vermieter müsste Ihnen den Schaden ersetzen, der Ihnen aufgrund des Schimmelbefalls entstanden ist. Dies sind die Anschaffungs- und Betriebskosten des Luftentfeuchters, die Kosten für die nicht mehr brauchbaren verschimmelten Kleider, ggf. Arztkosten (wegen gesundheitlicher Folgen, die auf den Schimmel zurückzuführen sind).

Wichtig ist, dass Sie den Mietzins nicht einfach eigenmächtig herabsetzen. Entweder muss Ihnen der Vermieter (schriftlich) die Mietzinsherabsetzung gewähren oder Sie müssen den Mietzins (vollständig oder teilweise) bei der Schlichtungsstelle für Miete und Pacht in Bremgarten hinterlegen. Dies können Sie aber nach Art. 259g OR nur dann tun, wenn Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gegeben haben. Wenn das genau Verfahren nicht einhalten oder eigenmächtig die Miete kürzen, kann Ihnen der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR kündigen.

Ich empfehle Ihnen, sich bei der Schlichtungsstelle in Bremgarten, bei Ihrer Rechtsschutzversicherung oder bei einem Anwalt vertieft zu erkundigen, wie Sie am besten vorgehen. Als nächster Schritt (falls noch nicht geschehen), sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich (per Einschreiben) auffordern, den Mangel bis zum (Frist: z.B. 30 Tage) zu beseitigen, und ihm die Mietzinshinterlegung für den Fall, des unbenützten Verstreichens der Frist ankündigen. Fordern Sie ihn in diesem Schreiben ausserdem auf, Ihnen die entstanden Kosten zu erstetzen bzw. Schadensersatz zu leisten und verlangen Sie eine Mietzinsherabsetzung.

Erfahrungsgemäss hilft das Druckmittel der Mietzinshinterlegung am ehesten, dass der Vermieter sich endlich um die Angelegenheit kümmert. Gleichzeitig mit der Hinterlegung sollten Sie Mietzinsherabsetzung und Schadensersatz verlangen.

Was die verzogenen Fensterläden etc. angeht, empfehle ich Ihnen ebenfalls den Mangel genau zu reklamieren und im übrigen gleich wie beim Schimmel vorzugehen, wobei der Schimmelbefall eindeutig der gravierendere Mangel darstellt.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
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RA Aschwanden
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