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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten Tag. Ich habe ein Terrassenhaus in M nnedorf. Es hat

Kundenfrage

Guten Tag.
Ich habe ein Terrassenhaus in Männedorf. Es hat vier Einheiten. Ich bin zuunterst, d.h. unter mir sind noch 3 Garagen (Ich habe keine Garage). Das Dach der 3 Garagen bilden gleichzeitig meine Terrasse. Nun muss diese Terrasse saniert werden da in zwei der drei garagen Wasser eindringt.
Wer muss die Sanierung bezahlen? Ich oder die Besitzer der Garagen oder der allgemeine Erneuerungsfond?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) JustAnswer-Nutzer(in)

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ich gehe davon aus, dass Sie mit den anderen drei Eigentümern der Überbauung eine Stockwerkeigentümergemeinschaft bilden. Daher dürfte Ihre Frage durch das Recht der Stockwerkeigentümergemeinschaft und das Miteigentum beantwortet werden. Dieses ist in Art. 712a ff. ZGB und Art. 646 ff. ZGB geregelt.

Nun ist die Frage, ob die Garage und die daraufliegende Terrasse gemeinschaftliches Eigentums ist, oder als Sonderrecht ausgeschieden wurde. Die Antwort darauf müssen Sie dem Grundbuch, bzw. dem Errichtungsakt der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem dazugehörigen Stockwerkeigentümerreglement entnehmen.

Handelt es sich bei der Garage um Gemeinschaftseigentum ist Art. 712h ZGB anwendbar:
Demnach haben die Stockwerkeigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilmässig nach Ihren Wertquoten zu tragen. Namentlich betrifft dies die Kosten für Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundsütkces und Gebäudes, sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.

Ich vermute allerdings eher, dass die Garage zu Sonderrecht ausgeschieden wurde. Ich vermute, dass Ihnen im Errichtungsakt das Sonderrecht im Miteigentum an der Terrassennutzung (auf dem Garagendach) und dem anderen Eigentümer ein Sonderrecht (Miteigentum) an der Garagennutzung eingeräumt wurde. In diesem Fall haben Sie beide die Kosten gemeinsam zu tragen (Art. 647c, 649, 712h analog ZGB).

In beiden Fällen ist in diesem Zusammenhang ist Art. 712h Abs. 3 ZGB zu berücksichtigen, der vorschreibt:
Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie zunächst prüfen müssen, wer im Grundbuch, Errichtungsakt und STEG-Reglement welches Recht an und auf der Garage hat. Danach ist zu entscheiden wer zu bezahlen hat: Haben alle 4 Stockwerkeigentümer zu bezahlen, so kann die Bezahlung aus dem Erneuerungsfonds erfolgen, falls nicht, tragen die beteiligten Stockwerk- bzw. Miteigentümer die Kosten im Verhältnis Ihrer Anteile. Der Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung zielt auf jeden Fall darauf ab, dass diejenigen, die einen Nutzen aus der Garage/Terrase ziehen, auch für den Unterhalt aufkommen sollen (Art. 712h Abs. 3 ZGB).

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Vielen Dank Herr Aschwanden. Es handelt sich hier nicht um ein Stockwerkeigentum, sondern es ist eigentlich nichts. Die Garagen stehen auf allgemeinem Grund (4980 und meine Terrasse ist auch auf allgemeinem Grund. Ich habe einen Parzellierungsplan. Ich haben den Parzellierungsplan an Ihre e-mail Adresse gesandt.

Meine Wohnung ist Nr. 4981 und die Terrasse ist ungefährt dort, wo c b a steht.

 

IMit freundlichen Grüssen

Rolf Blösch

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Blösch

Ich habe den Parzellierungsplan studiert. Die Garagen wurden im Baurecht zu Lasten des Grundstücks 4980 gebaut, wobei die einzelnen Parzellen jeweils separate Baurechte haben: 4982 Baurecht Garage a, 4983 Baurecht Garage b, 4984 Baurecht Garage c. Baurecht bedeuted, dass im Grundbuch für die mit dem Baurecht belastete Parzelle (4980) zusätzliche Blätter angelegt wurden (vgl. Art. 675 Abs. 1 ZGB).

Wenn Sie Ihre Terrasse auf den Garagen rechtmässig nutzen, müssten zu Lasten der Baurechtsinhaber wiederum Dienstbarkeiten zu Ihren Gunsten eingetragen worden sein, entweder in Form eines Unterbaurechts oder eines Nutzungsrechts (Nutzniessung, Art. 745 ff. ZGB). Gleiches müsste als Dienstbarkeit zu Ihren Gunsten dem Grundbuchauszug Ihres Grundstücks (4981) zu entnehmen sein.

Das bedeuted nun folgendes. Der Baurechtsinhaber wird behandelt wie ein Eigentümer. Das heisst, jeder Garageninhaber müsste seine Garage selber und auf eigene Kosten sanieren. Haben Sie nun ein Bau- oder Unterbaurecht, sind Sie Miteigentümer des Garagendachs. In diesem Fall müssten die Kosten unter den beteiligten Eigentümern anteilig verteilt werden.

Ist eine Dienstbarkeit bzw. Nutzniessung eingetragen, so sind Sie grundsätzlich nur verpflichtet, die Sache zu erhalten. Grössere Arbeiten, wie namentlich Totalsanierung der Garage, hat hingegen der Eigentümer bzw. der Baurechtsinhaber zu veranlassen, zumal es für die Terrassennutzung egal ist, wenn die Garage nicht dicht ist. Macht dies der Eigentümer nicht, so können Sie diese auf seine Kosten in Auftrag geben (vgl. Art. 764 Abs. 2 und Abs. 3 ZGB). Dies zumindest solange, als dass nicht Sie den Schaden an der Garage verursacht haben (Art. 752 ZGB).

Vertragliche Regelungen gehen allerdings diesen gesetzlichen Bestimmungen vor. Wie Sie schreiben, besteht ein Erneuerungsfonds. Diesem wird ein Reglement zugrunde liegen. Schauen Sie mal, was da vereinbart wurde, ob nicht da eine gemeinsame Kostentragungspflicht besteht.

Eine konkretere Antwort kann ich Ihnen hier leider nicht geben. Es wäre erforderlich die gesamten Unterlagen einzusehen (Grundbuch, ggf. Verträge zwischen den Eigentümern usw.). Es kommt sogar (selten) vor, dass ein rechtsfreier Raum besteht, was ich in Ihrem Fall allerdings nicht vermute. Sollten Sie die Sache mit Ihren Nachbarn nicht einvernehmlich regeln können, empfehle ich Ihnen mit allen Unterlagen persönlich einen Anwalt aufzusuchen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

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RA Aschwanden
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RA Aschwanden
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RA Aschwanden

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