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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Guten Tag, meine Mutter besitzt zwei H user, nebeneinander.

Kundenfrage

Guten Tag,

meine Mutter besitzt zwei Häuser, nebeneinander. Sie wohnt in einem Haus. Wir sind drei Schwestern. Eine Schwester möchte nun das zweite Haus kaufen. Meine Mutter wäre froh darüber - sie ist 85 Familie in der Nähe wäre gut für sie. Die beiden anderen Schwestern haben eine solche Lösung begrüsst. Wie müssen die Verträge (Hauskauf durch eine Schwester, usw.) aussehen, damit die anderen beiden Schwestern beim Erben nicht über den Tisch gezogen werden?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte JustAnswer-Nutzerin

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Anfrage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Ich muss vorausschicken, dass ich Frau Dr. Benasconi persönlich kenne; ich habe vor meiner Selbständigkeit in ihrer Kanzlei gearbeitet. Ich kann über sie nur Positives berichten und Ihnen versichern, dass sie eine gute und seriöse Anwältin ist und die Interessen Ihrer Mutter, wie auch die Interessen von Ihnen und Ihren Schwester standes- und gesetzeskonform vertreten wird. Wenn Sie alle gemeinsam Frau Dr. Bernasconi beauftragen, ist sie berufsrechtlich verpflichtet, all Ihre Interessen zu wahren. Kann sie dies aus irgendwelchen Gründen (z.B. einem Interessenkonflikt) nicht, darf sie ein solchen Mandat grundsätzlich nicht annehmen.

Zur Sache:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie der Hauskauf durch eine ihrer Schwestern angewickelt werden könnte. Dies Varianten kann ich im Folgenden nur grob skizzieren. Alles andere würde Rahmen dieses Forums sprengen.

Denkbar wäre ein Erbvorbezug, wobei ein Teil des Hauses von Ihrer Schwester (zu einem reduzierten Preis) gekauft und die Differenz zum Verkehrswert auf Anrechnung an ihr künftiges Erbe "bezahlt" wird. Das bedeuted, dass dieser Teil des Erbvorbezugs bei der Erbverteilung keine Berücksichtigung mehr findet bzw. als bereits bezogen gilt. Vertraglich kann dies im Rahmen des Kaufvertrages zwischen Ihrer Schwester und Ihrer Mutter vereinbart werden.

Denkbar wäre auch ein sog. Erbauskaufvertrag, worin Ihre Schwester auf Ihre künftiges Erbe verzichtet, stattdessen bereits heute das Haus bekommt; vollständig oder teilweise als Erbvorbezug. Bei dieser Variante würde diese Schwester bei der Erbteilung nicht mehr als gesetzliche Erbin berücksichtigt. Diese Variante ist aus der Sicht von allen Parteien mit einem gewissem "Ungerechtigkeitspotential" behaftet, da man heute nicht wissen kann, wie lange Ihre Mutte noch lebt bzw. wie sich Ihr Vermögen bzw. das künftige Erbe bis zu ihrem Tod noch verändert.

Denkbar wäre aber auch, dass derselbe Teil, der Ihrer Schwester von Ihrer Mutter auf den Kaufpreis erlassen würde, Ihnen und Ihrer anderen Schwester in bar bereits heute auch als Erbvorbezug ausbezahlt würde. Auch dies liesse sich vertraglich zum einen im Kaufvertrag, zum anderen in einem Schenkungsvertrag auf Anrechnung an das künftige Erbe festhalten.

Eine weitere Variante wäre auch, dass das Haus das Ihre Mutter jetzt bewohnt, ebenfalls an eine von Ihen verkauft würde, Ihrer Mutter aber ein lebenslängliches Wohnrecht eingeräumt würde.

Eine vierte Variante wäre, dass Ihre Schwester das Haus aus eigenen Mitteln zum (vollständigen) Verkehrswert kauft, sie insofern ihr Erbe oder einen Teil davon nicht vorab bezieht.

Gerade wenn es um die Bestimmung des (Verkehrs-)Werts des Hauses geht, kommt es leider bei Erbauseinandersetzungen oft zu Streit, weil es keine eindeutige Berechnungsmethode gibt und viele verschiedene Faktoren den Preis mitbestimmen. Sicher wäre deshalb mindestens eine Verkehrswertschätzung durch den HEV, eine Bank oder eine Versicherung ratsam. Gegebenenfalls müsste auch die Zeit, die Ihre Schwester als künftige Nachbarin Ihrer Mutter für deren Pflege aufbringen wird, im Presi berücksichtigung finden. Dies könnte auch in einem separaten Verpfründungsvertrag nach Art. 521 ff. OR geregelt werden.

Zu allen Varianten ist natürlich zu sagen, dass es Ihrer Mutter als Alleineigentümerin grundsätzlich frei steht, mit Ihrer Schwester einen Vertrag abzuschliessen und mit Ihr über den Kaufpreis des Hauses zu verhandeln - grundsätzlich ohne auf Sie oder Ihre andere Schwester Rücksicht nehmen zu müssen. Dies zumindest soweit, als dass eine (Teil-)Schenkung bzw. ein Erbvorbezug die Pflichtteile von Ihnen und Ihrer anderen Schwester nicht verletzt werden. Sollte Ihre Mutter durch den Verkauf bzw. die Teilschenkung (bzw. den Erbvorbezug) des Hauses ihre Verfügungsbefugnis überschreiten (was sich erst bei Ihrem Tod definitiv feststellen lassen wird), d.h. sollten dadurch dann Ihre beiden Pflichtteile verletzt werden, haben Sie bei der erbrechtlichen Auseinandersetzung die Pflicht bzw. Möglichkeit zur Ausgleichung (Art. 626 ff. ZGB).

Im Sinne einer vorbeugenden Massnahme bzw. um bereits heute einer künftigen Erbstreitigkeit vorzubeugen, ist es ratsam, dass Sie, Ihre Mutter und Ihre Schwestern gemeinsam einen Anwalt oder eine Anwältin (ggf. auch Frau Dr. Bernasconi) beauftragen, die bereits heute eine für alle Beteiligten gerechte Lösung ausarbeitet und transparent mit Zustimmung aller künftigen Erben einen Verkehrswert bestimmt.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung: Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
Advokaturbüro und weitere Experten für Schweizer Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Guten Tag Herr Aschwanden,
ich wäre froh um eine weitere Klärung. Wie ich gerade erfahre, wird der Wert des Hauses von einer Bank auf SFR.965'000.-- geschätzt. Es liegt in den Möglichkeiten meiner Schwester, das Haus zu kaufen, bis auf etwa SFR 100'000.-- welche in eine Renovation investiert werden müssen. Meine Mutter scheint gesagt zu haben, dass sie dann jeder der drei Schwestern einen Betrag von SFR 100'000.-- ausbezahlen würde. Heisst das nun, dass die beiden anderen Schwestern bei Ableben der Mutter nichts mehr vom zweiten Haus (welches die dritte Schwester kaufte) bekommen?
Mit anderen Worten: ist grundsätzlich ein Kauf eines Hauses durch eine der Schwestern vor dem Ableben der Mutter dann nicht mehr im Erbgut drin?
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Das ist korrekt.

In der von Ihnen beschriebenen Variante würde Ihre Mutter das Haus gegen den aktuellen Verkehrswert (CHF 965'000.-) verkaufen. Dass das Haus dabei an Ihre Schwester verkauft wird, ist grundsätzlich unerheblich, da das künftige Erbe grundsätzlich durch den Verkauf nicht gemindert wird. Statt des verkauften Hauses ist dann eben Barvermögen in der Erbmasse vorhanden, die bei der Erbteilung unter den Schwestern gleichmässig oder gemäss Testament verteilt würde.

Zu bedenken ist allenfalls noch der Faktor, dass Ihre Schwester nach dem Hauskauf auch die daraus fliessenden Mietertäge erhält.

Grundsätzlich halt ich persönlich für wichtig, dass alle Beteiligten offen Ihre Bedenken und Wünsche äussern, damit bereits heute eine für alle fair scheinende Lösung gefunden werden kann. Sollte es heute oder auch im Zeitpunkt der späteren Erbteilung zu Konflikten kommen, möchte ich Sie jetzt schon auf die Möglichkeit einer Erbmediation hinweisen, bei der der Mediator gemeinsam mit allen Beteiligten versucht, eine für alle verträgliche Lösung auszuarbeiten. Gerade bei Erbstreitigkeiten führt die Mediation schneller und befriedigender zum Ziel als ein unter Umständer langwieriger Gerichtsprozess.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften weitergeholfen zu haben. Für weitere Fragen und Auskünfte stehe ich Ihnen natürlich jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden

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