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Advokaturbüro
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung:  Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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F r einnicht bebaubares Wiesengrundst ck, heute Occasionswagenplatz

Kundenfrage

Für einnicht bebaubares Wiesengrundstück, heute Occasionswagenplatz soll für eine Nachbarfirma das Nutzungsrecht von der Eigentümerin verkauft werden. Die um ein Bauvorhaben mit höherer Ausnutzung zu realisieren.
Frage: l. wie lange muss dieses Nuztungsrecht sein
2. kann diese Nutzung auch (für das Baurecht) abgetreten werden
3. bei Verkauf dieses Wiesengrundstückes verfällt dann das Nutzungsrecht
4. entwertet so ein Nutzungsrcht nicht den Wert des Grundstückes ca 25oo qm
5. gibt es hier Musterverträge....
Gerne höre ich von Ihnen m.f.g. Rolf Wallishauser
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Schweizer Recht
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Wallishauser

Aufgrund Ihrer Angaben kann ich Ihre Frage mit folgender Rechtsauskunft beantworten:

Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie man ein solches "Nutzungsrecht" einräumen kann. Zunächst wäre einmal ein gewöhnlicher Mietvertrag oder eine Nutzniessung (Art. 768 ZGB). Diese Art von Nutzungsrechten sind allerdings dann nicht geeignet, wenn der Nutzungsberechtigte an dem Grundstück etwas verändern will.

Da gerade ein Bauvorhaben vom Nichteigentümer auf dem Grundstück realisiert werden soll, ist wohl am ehesten an die Einräumung eines sog. Baurechts zu denken (Art. 779 ff. ZGB). Dieses wird im Grundbuch eingetragen und kann für eine Dauer von maximal 100 Jahren eingeräumt werden (Art. 779l ZGB). Eine Verlängerung ist möglich. Eine Mindestfrist gibt es nicht, allerdings ist zu beachten, dass mit Ablauf der Baurechtsfrist der sog. Heimfall eintritt, d.h. dass das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundeigentümer fällt (Art. 779c ff. ZGB).

Der Vertrag über die Begründung eines Baurechts muss öffentlich beurkundet werden, d.h. es muss je nach Kanton, in dem das Grundstück liegt, ein Notar bzw. ein Grundbuchbeamte mitwirken.

Das im Grundbuch eingetragene Baurecht geht mit dem Verkauf des Grundstücks nicht unter bzw. besteht zu Gunsten des Baurechtinhabers weiter. Das kann natürlich zu einem Wertverlust für das Grundstück führen. Allerdings besteht die Attraktivität des Erwerbs eines mit einem selbständigen Baurecht belasteten Grundstücks darin, dass der neue Eigentümer auch den Baurechtszins einziehen darf.

Es gibt Musterverträge für die Einräumung eines Baurechts, allerdings würde ich dringend empfehlen, einen Notar damit zu beauftragen, und sich entsprechend beraten zu lassen. Nur so kann alles in einem Aufwasch erledigt werden. Ausserdem müssen viele Details auf den Einzelfall abgestimmt werden. Nur so können auch alle lokalen Gegebenheiten, wie namentlich kantonale und kommunale Raumplanungs- und Bauvorschriften, gegebenfalls bereits bestehende Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundschulden mit einbezogen und berücksichtigt werden.

Den deutschen Text des ZGB finden Sie im Internet unter:
http://www.admin.ch/ch/d/sr/2/210.de.pdf

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben. Bitte vergessen Sie nicht, meine Antwort zu akzeptieren, indem Sie unter meiner Antwort auf das grüne Feld „Akzeptieren“ klicken. Ausserdem können Sie in der Rubrik Bewertungen eine Qualitätsbeurteilung abgeben und wenn Sie mit der Behandlung Ihrer Frage besonders zufrieden waren, meine Antwort sogar mit einem Bonus belohnen.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Advokaturbüro, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Schweizer Recht
Zufriedene Kunden: 3825
Erfahrung: Gebiete des Schweizer Zivilrechts, v.a. allgemeines und besonderes Vertragsrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht, SchKG
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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Ich glaube wir haben uns flsch verstanden.. das unbebaubare Wiesland soll als zusätzliche Ausnutzung für einen Bau nebenan dienen... Frage war was bedeutet das Nutzurecht auf einer Wiese (heute Occ.-Platz)wie lange muss das Nutzrecht bestehen für die höhere Ausnutzungszahl... kann dieses Nutzrecht abgetreten werden??? Verfällt dieses Nutzrecht bei Verkauf des Wieslandes?...Gerne höre ich von Ihnen mit m.f.G.

R.Wallishauser

Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Wallishauser

Wenn ich Sie richtig verstehe, wollen Sie wissen, wie Sie das unbebaubare Wiesland rechnerisch nutzen können, um die Ausnützungsziffer (bzw. auch die Baumassenziffer bzw. Gründflächenziffer) so auszureizen, dass für den bestehenden Bau eine Baubewilligung für eine Erweiterung erlangt werden kann.

Ob dies überhaupt möglich ist, ist ein Frage des kantonalen bzw. kommunalen Baurechts. Um sie beantworten zu können, müsste ich deshalb noch folgendes wissen:
  • In welcher Gemeinde und in welchem Kanton liegen die fraglichen Parzellen?
  • Um wieviele Parzellen handelt es sich bei dem bebauten Baugrundstück und dem Wiesland?
  • Welcher Nutzungszone sind die fraglichen Parzellen zugeteilt?
Sollte ich Sie wieder falsch verstanden haben, bitte ich Sie, mir Ihr Anliegen noch genauer zu erläutern.

Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden
Experte:  Advokaturbüro hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Wallishauser

Aufgrund der weiterführenden Informationen kann ich Ihre ursprüngliche Anfrage nun wie folgt beantworten:

Wie in meiner Infoanfrage angedeutet, ist die Landi daran interessiert, die Ausnützungsziffer auf dem bereits bebauten aber neu zu gestaltenden Grundstück zu erhöhen.

Dies ist möglich durch die sog. Nutzungs- oder Ausnützungsübertragung (Ausnützungstransfer). Dabei kann in der Regel nur der Eigentümer oder der Baurechtsinhaber (vgl. Antwort 1) eines benachbarten Grundstücks, an dem die Ausnützungsziffer nicht ausgeschöpft wurde, seine Ausnützungsreserve auf das interessierte Nachbargrundstück übertragen.

Diese Ausnützungsübertragung ist im Zürcher Baurecht (Planungs- und Baugesetz, [PBG] und Allgemeine Bauverordnung [ABV]) nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt, allerdings hat das Baurekursgericht die grundsätzliche Zulässigkeit einer zoneninternenen Ausnützungsübertragung festgestellt bzw. aus § 259 PBG abgeleitet. Ein Ausnützungstransfer von einer Nutzungszone auf eine andere ist im Kanton Zürich nicht möglich. (vgl. den informativen Entscheid: http://entscheiddb.baurekursgericht-zh.ch//files/rulings/brg_entscheid_1291844280.pdf

Das PBG finden Sie unter: http://www2.zhlex.zh.ch/appl/zhlex_r.nsf/WebView/9E806D1DB3672973C12577FB00261301/$File/700.1_7.9.75_71.pdf

Die ABV finden Sie unter: http://www2.zhlex.zh.ch/appl/zhlex_r.nsf/WebView/9397710188C94768C125759E001D1673/$File/700.2_22.6.77_65.pdf

Eine solche Ausnützungsübertragung muss vertraglich zwischen dem Grundeigentümer (ggf. dem Baurechtsinhaber) des dienenden Grundstücks und dem Eigentümer des berechtigten Grundstück schriftlich abgeschlossen, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Der Ausnützungstransfer wirkt dauerhaft. Eine Befristung ist nicht möglich.

In Ihrem Fall würden sich nun folgende Möglichkeiten eröffnen:
  1. Ausnützungstransfer zwischen Ihnen (Garage-Grundstück) und der Eigentümerin des Parkplatz-Grundstücks, wobei Sie dann später bestimmen können, ob Sie einen Teil der transferierten oder eigenen Ausnützungsreserve an die Landi verkaufen wollen. So könnten Sie die Kontrolle halten, tragen aber auch das Risiko, dass sie die gekaufte Ausnützungsreserve nicht an die Landi weiterverkaufen können und darauf "sitzenbleiben".
  2. Tatsächlich am einfachsten wäre wohl, dass Sie das Parkplatzgrundstück der Eigentümerin abkaufen und dann selbst ggf. die Ausnützungsreserve an die Landi weiterverkaufen.
  3. Eine allenfalls zu prüfende Option wäre z.B. auch, dass Sie einen neuen Mietvertrag (über das Parkplatzgrundstück) abschliessen und diesen dann im Grundbuch eintragen lassen.
  4. Auf jeden Fall sollten Sie mit der Landi bzw. deren Baukonsortium und auch mit dem Bauamt der Gemeinde Kontakt aufnehmen, um rechtzeitig eine Lösung zur Existenzsicherung Ihrer Garage bzw. des Parkplatzes zu erreichen. Hier würde sich z.B. ein frühzeitiges Mediationsverfahren anbieten, um nicht plötzlich in einen langwierigen und teueren Bauprozess verwickelt zu werden.
Der Ausnützungstransfer ist als Grunddienstbarkeit (Art. 730 ff. ZGB) übrigens an das Grundstück und nicht an den Eigentümer gebunden, weshalb bei einem Verkauf des Grundstücks auch nur die reduzierte Ausnützungsziffer übergehen kann, was freilich eine starke Wertminderung für das Grundstück bedeuten kann.

Gerne bin ich Ihnen bei der Suche nach einem Baurechtsspezialisten in Ihrer Umgebung behilflich.

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Mit freundlichen Grüssen

RA Aschwanden

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