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a.merkel
a.merkel, Rechtsanwältin
Kategorie: Österreichisches Recht
Zufriedene Kunden: 2154
Erfahrung:  Master of Law (LL.M. Eur.)
35164805
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Österreichisches Recht hier ein
a.merkel ist jetzt online.

Wir sind eine

Kundenfrage

Wir sind eine Wohnungseigentümergemeinschaft von ca. 160 Eigentürmern und die Wohnbaugenossenschaft, die uns vertritt stellte im Vorjahr - nach mehreren gescheiterten Versuchen die Häuser (2) sauber zuhalten - statt der Reinigungsfirmen zwei Hausarbeiter ein - mit einem Monatsverdienst von € 1486,20 (14 x). Bei der Jahresabrechnung entstand ein Hoher Verlust, der zu Nachzahlungen führte. Bis zu diesem Zeitpunkt wusste niemand der Wohnungseigentümer welche Tätigkeiten diese beiden Damen durchzuführen haben. Nachdem während der gesamten Tätigkeit auch einige Reinigungsvorgänge von den beiden Damen abgelehnt wurden, sahen mehrere Eigentümer den Arbeits- und Pflichtenkatalog der Hausarbeiter näher an und es musste festgestellt werden, dass nicht einmal 2/3 der gesamten aufgelisteten Arbeiten gemacht wurden. Bei einer Besprechung mehrerer Eigentümer mit der Hausverwaltung gaben die beiden Damen auch zu nicht alles und vor allem in wesentlich kürzerer Zeit erledigt zu haben. Sie wurden von der Verwaltung nie kontrolliert und trotz mehrmaliger Aufforderung durch eine Eigentümerin wurden diese Aufforderungen als Mobbing abgetan. Wie sollten die Eigentümer jetzt vorgehen, die Wohnbaugenossenschaft will ein Umfrage aller Eigentümer veranstalten, ob sie mit der Reinigung bis jetzt zufrieden waren. Entlassung auf Grund der Ereignisse möglich. Mit welcher öffentlichen Rechtsberatung könnten wir uns in Verbindung setzten ? Herzlichen Dank für Ihr Bemühungen vorerst. ###

Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Österreichisches Recht
Experte:  a.merkel hat geantwortet vor 2 Jahren.
a.merkel :

Sehr geehrte Frau Cerne,

a.merkel :

ich beantworte Ihre Frage aufgrund Ihrer Angaben folgendermaßen:

a.merkel :

Zunächst: Die Reinigungskosten der Allgemeinflächen einer WEG sind von allen Wohnungseigentümern anteilig entsprechend des jeweilgien Verteilungsschlüssels zu tragen.

a.merkel :

Wurden die beiden Hausarbeiter als Arbeitnehmer angestellt, so wäre Konsequenz einer nicht ordnungsgemäßen Ausführung der arbeitsvertraglich vereinbarten Tätigkeiten eine Abmahnung bis hin zur Kündigung des Arbeitsvertrages.

a.merkel :

Sind die Hausarbeiter selbstständig, also nicht sozialversicherungspflichtig angestellt, dann kann eine Auflösung des Dienstvertrages ebenfalls aufgrund der nicht ordnungsgemäßen Vereinbarung erfolgen. Ihren Ausführungen zufolge handelt es sich jedoch wohl um Arbeitnehmer.

a.merkel :

Die Reaktion der Verwaltung auf die Kritik einiger Eigentümer eine Umfrage aller Eigentümer bezüglich der Reinigung zu veranlassen, ist grundsätzlich richtig, da mittels Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung (§ 28 WEG) zu entscheiden ist. Ob die Umfrage bereits zu einen konkreten Beschluss führt, oder zunächst lediglich informatorischen Wert hat, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen.

a.merkel :

Wie sollten die Eigentümer jetzt vorgehen, die Wohnbaugenossenschaft will ein Umfrage aller Eigentümer veranstalten, ob sie mit der Reinigung bis jetzt zufrieden waren?

a.merkel :

Sind die Mehrheit der Eigentümer mit der Reinigung durch die Hausarbeiter unzufrieden, dann kann mittels Mehrheitsbeschluss entsprechend Abhilfe geschafft werden. Möglich ist, den von Ihnen angesprochenen Aufgabenkatalog entsprechend zu erweitern, bis hin zur Kündigung bei Verstoß gegen die arbeitsvertraglich festgelegten Aufgaben.

a.merkel :

Mit welcher öffentlichen Rechtsberatung könnten wir uns in Verbindung setzten ?

a.merkel :

Sie können sich mit einem Anwalt vor Ort für Wohneigentumsrecht in Verbindung setzen, zu mindest dann, wenn sich das Reinigungsproblem in eine rechtliche Dimension (Beschlussfassung) bewegt. Für die Ausarbeitung eines praktischen Reinigungskonzeptes ist Ihre Hausverwaltung zuständig.Offensichtlich wurde bereits versucht, eine Qualitätssteigerung durch Anstellung zu erreichen. Möglich wäre eine Prüfung der Änderung/Erweiterung der arbeitsvertraglichen Aufgaben. Auch dies ist Aufgabe der Hausverwaltung als Arbeitgeber.

a.merkel :

Als Eigentümergemeinschaft könnten Sie schlussendlich noch einen Verwalterwechsel überdenken. Je nach Verwaltervertrag (befristet, unbefristet) kann dieser entweder nicht verlängert oder gekündigt werden, vgl. § 21 WEG.

a.merkel :

Ein Verwalterwechsel ist allerdings ein sehr großer Schritt, da auch eine neue Verwaltung gefunden werden muss. Ein Verwalterwechsel sollte daher nur in Betracht gezogen werden, wenn die Verwaltung stark mangelhaft ist. Dies ist hier allerdings noch nicht zu erkennen.

a.merkel :

Hilfe vor Ort finden Sie bei der österreichsichen Rechtsanwaltskammer, die IHnen auch einen spezialisierten Anwalt empfehlen kann:

a.merkel :

http://www.rechtsanwaelte.at/

a.merkel :

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