So funktioniert JustAnswer:

  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten.
    Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.

Stellen Sie Ihre Frage an RA Schröter.

RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Österreichisches Recht
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  Studium des österreichischen Rechtes
33364821
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Österreichisches Recht hier ein
RA Schröter ist jetzt online.

Betrifft:Heizkostenabrechnung für Eigentumswohnung. Ich wohne

Beantwortete Frage:

Betrifft:Heizkostenabrechnung für Eigentumswohnung.
Ich wohne seit 3 Jahren in einem Mehrparteienhaus mit 9 Eigentumswohnungen. Bisher habe ich erst 2 Heizkostenabrechnungen erhalten, die einen Durchschnittsverbrauch von ca. 6000 l Heizöl ausweisen. Auf längere Zeiträume kann ich nicht zurückgreifen. Der Tank hat ein Fassungsvermögen von 15.800 l.
Ende Oktober des Vorjahres streikte einige Tage die Heizung. Der Grund war aber kein Defekt, sondern ein leerer Tank. Die Haussprecherin bestellte daraufhin bei einer örtlichen Firma 12.500 l Heizöl zu einem zu diesem Zeitpunkt sehr hohen Preis, anstatt nur wenige tausend Liter zu bestellen, um heizen zu können und den Tank erst zu einem späteren (billigeren) Zeitpunkt zu füllen (die Differenz bei einer Bestellung im Sommer für diese Menge betrug ca. 1400,- €). Bisher war es allerdings immer so, daß die verbrauchte Menge im Frühjahr aufgefüllt wurde (zwischen 5000 und 7000 l in den letzten beiden Jahren), sodaß nur diese Menge zur Abrechnung kam. Jetzt weist die Abrechnung allerdings die gelieferten 12.500 l aus und es ergibt sich somit eine Nachzahlung für die einzelnen Eigentümer von 400,- bis über 1100,- Euro. Die monatliche Zahlung für meine Wohnung (85 m²) betrug im Jahr 2011 ca. 60 €. Mit der Nachzahlung käme ich auf Heizkosten von über € 1100,- im Jahr.
Die verbrauchte Wärmemenge (gemessen mit Verdunstungszähler) ist gleich wie im Jahr 2011. Nun bin ich der Meinung, dass wir nicht nur den vergangenen Heizwinter bezahlen, sondern auch den kommenden Winter schon vorfinanzieren, da ja noch ca. 5000-6000 l Öl im Tank sind. Ich meine, dass dies nicht in Ordnung ist und möchte daher die Bezahlung der Nachzahlung stornieren bzw. diesen Betrag nicht überweisen. Auch wenn die nächste Abrechnung eine Gutschrift ergeben würde, sehe ich darin eine Vorfinanzierung. Der Hausverwalter meinte dazu, dass alles in Ordnung sei und man nichts machen könnte. Obwohl ich der Meinung bin, dass es einer gewissenhaften Verwaltung auffallen müsste, wenn plötzlich statt 6000 l Heizöl 12.500 l bestellt werden, noch dazu während der Heizperiode.
Die Haussprecherin, die die Bestellung getätigt hat, bekommt für ihre Tätigkeit ein Honorar von € 720,- jährlich. Meine Meinung ist die, dass ich glaube, dass einmal vergessen wurde, Öl zu bestellen, denn sonst wäre der Tank nicht leer sondern nur halb leer gewesen und es kämen nur die durchschnittlich verbrauchten 6000 l zur Abrechnung.
Kann man den Verwalter oder die Haussprecherin bzw. beide haftbar machen? Ist diese Nachzahlung zu bezahlen? Die Eigentümer der Wohnung sind kleine Angestellte, Verkäufer und Pensionisten mit kleinen Einkommen. Wer zahlt die Konto-Überziehungszinsen, wenn das Geld nicht in bar vorhanden ist? Kann man diese zurückfordern?
Kann man von der Hausverwaltung verlangen, dass sie den Gesamtbetrag der Nachzahlung aus den Rücklagen abdeckt? Oder ist es auch denkbar, dass die Verwaltung für diesen Betrag in Vorlage tritt und vorfinanziert?
Bitte antworten Sie mir, wie wir vorgehen und uns verhalten sollen.
Herzlichen Dank.

Antwort an:[email protected]
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Österreichisches Recht
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 3 Jahren.

RA Schröter :

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,


 


vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

RA Schröter :

Eine solche Abrechnung nach gelieferter Menge widerspricht dem geltenden Heizkostenkostengesetz. Danach erfolgt die Abrechnung anteilig nach Nutzfläche und nach dem tatsächlichen Verbrauch.

RA Schröter :

Der Verbrauch ist hier durch die Verdunstungszähler ermittelbar.

RA Schröter :

Wenn eine Abrechnung die geliferte Menge berücksichtigt, ist dies nicht korrekt, da hierbei der potentielle Verbrauch für dieses Jahr schon enthalten ist.

RA Schröter :

Zur weiteren Vorgensweise:

1. Die Abrechnung ist neu anhand des konkreten Verbrauchs zu erstellen. Eine Vorfinanzierung der Heizkosten kann sicherlich nicht verlangt werden.

2. Die Hausverwaltung hat mit den fremden Geldern sorgsam umzugehen. Wenn es anhand der vergangenen Jahre nachweisen läßt, dass die Kosten für Heizöl immer im Frühjahr günstiger waren als im Herbst, läßt sich hieraus ein Haftungs- und Schadensersatzanspruch herleiten.

3. Die angefallenen Kosten für die Heizölbestellung sind ofensichtlich schon entrichtet worden. Die verauslagten Kosten werden durch die monatlichen Nebenkostenzahlungen sukzessive zurückgeführt. Es ist daher nicht erforderlich, dass über die Nachzahlung die gezahlten Heizkosten finanziert werden.

4. Über die zu treffenden Maßnahmen, insbesondere eines Schadensersatzanspruches sollten aber die Eigentümergemeinschaft entscheiden, bevor ein solcher gegen die Verwaltung geltend gemacht wird.

RA Schröter :

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

RA Schröter :

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,


 


soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.


 


Vielen Dank XXXXX XXXXX Grüße!

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 3 Jahren.
Unser Chat ist beendet, Sie können jedoch weiterhin nachfragen, bis Sie mit meiner Antwort zufrieden sind. Kommen Sie einfach zurück auf diese Seite, um die Konversation und neue Informationen hierzu anzusehen.

Was passiert nun?

Wenn Sie meine Antwort noch nicht bewertet haben, können Sie dies nun oben durchführen. Oder Sie können mir unten antworten, wenn Sie noch nicht zufrieden sind.
Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank XXXXX XXXXX Grüße!

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich darf Sie höflich bitten meine Antwort positiv zu bewerten, damit der ausgelobte Beitrag freigegeben wird.

Viele Dank!
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrter RA Schröter,


 


ich habe ihre Antwort deshalb noch nicht bewertet, da ich mich nach telefonischer Rücksprache mit der Hausverwaltung mit zwei gegenteiligen Meinungen konfrontiert sehe. Aus diesem Grund möchte ich einen Experten für Heizkostenabrechnungen der Arbeiterkammer befragen. Diesen Termin habe ich aber erst in einigen Tagen.


 


Die Meinung der Hausverwaltung lautet im wesentlichen so:


Alle Kosten, welche im Abrechnungszeitraum für die Heizung anfallen, müssen auch in diesem Zeitraum bezahlt werden (Öleinkauf, Tankwagengebühr, Kaminfeger, Servicekosten etc.). Wieviel Öl eingekauft wird und zu welchem Zeitpunkt ist die Entscheidung der neun Wohnungseigentümer bzw. der Siedlungssprecherin und interessiert die Hausverwaltung nicht. Die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch interessiert die Verwaltung somit auch nicht. Die Abrechnung für jede Wohnung erfolgt im Verhältnis 35:65%. Dies ist jahrelange gängige Praxis der Abrechnungsmethode. Vergangenen Oktober 2012 wurde aber wesentlich mehr Öl von der Siedlungssprecherin bestellt, als im darauffolgenden Winter verbraucht wurde (12.566 l, Durchschnittsverbrauch ca. 6000 l/Jahr), sodass noch einige tausend Liter Öl im Tank sind. Diese verbleibende Ölmenge reicht höchstwahrscheinlich noch den nächsten Winter und diese Menge verursacht ja auch die hohen Nachzahlungen (zw. € 400,- und € 1130,- je nach Wohnungsgröße) für die vergangene Heizsaison, obwohl sich am Gesamtverbrauch des kompletten Objektes nichts wesentliches verändert hat. Wir finanzieren praktisch schon den nächsten Winter vor.


Die Hausverwaltung behauptet, im Recht zu sein und erklärt, diese Methode schon seit Jahren anzuwenden, tatsächlicher Verbrauch hin oder her. Die anfallenden Kosten müssten dann bezahlt werden, wenn sie entstehen und bietet uns als Entgegenkommen lediglich eine Ratenzahlung des offenen Nachzahlungsbetrages an.


 


Das Problem wäre dann nicht entstanden, hätte die Siedlungssprecherin eine geringere Heizölmenge bestellt und den Rest erst im Jänner 2013 nachliefern lassen. Allerdings hätte dann die Gefahr bestanden, dass das Öl zu einem höheren Preis eingekauft werden muss, da die Abgabemenge geringer ist. Hier beisst sich die Katze also in den Schwanz.


 


Was fange ich nun an mit diesen beiden Meinungen? Wie es derzeit aussieht, ist die Nachzahlung rechtens und von uns zu bezahlen.


Das Problem ist noch nicht zu unserer Zufriedenheit gelöst und es herrscht keine eindeutige Meinung vor. Daher erfolgte auch noch keine Bewertung.


 


Vielleicht wissen Sie eine Lösung!


Sollte Ihre Antwort zu einer positiven Lösung führen, bin ich gerne zu einer positiven Bewertung bereit.


 


 


Vielen Dank!


 


PS: Gerne würde ich Ihnen die Abrechnung als PDF zukommen lassen. Leider bin ich technisch nicht so bewandert, dass ich das schaffe.


Experte:  hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank fü die Rückmeldung.

Ich bin bei meinen Ausführungen davon ausgegangen, dass Sie Mieter sind und nicht Eigentümer eine ETW. Als Vermieter besteht ein Anspruch auf eine verbrauchsbasierte Abrechnung. Als Eigentümer wird in der Tat nach bezahlten Rechnung abgerechnet.

Gleichwohl erachte ich die Vorgehensweise der Hausverwaltung als nicht korrekt. So ist ersichtlich gewesen, dass bei einer daerartigen Bestellung erhebliche Nachzahlungen auf die Eigentümer zukommen. Ein leerer Tank rechtfertigt nicht (ohne Rücksprache) die Eigentümergemeinschaft mit den doppelten Brennstoffkosten zu belasten.

Aus der bisherigen Bestellpraxis mußten die Eigentümer mit einer derartigen Bestellung und Belastung nicht rechnen. Im Ergebnis sehe ich hier eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung, da die Kostenbelastung vorher nicht abgestimmt war.

Folglich können die Eigentümer nicht mit einer derart hohen nachzahlung belastet werden, die nicht eingeplant war. Dies erforderlich Vorfinanzierung der Brennstoffkosten sind aufgrund des eiigenmächtigen Vorgehens der Verwaltung jedenfalls in Höhe der Mehrkosten zu den Vorjahren von dieser im Wege des Schadensersatzes zu tragen.

Hierfür ist ein Beschluss der Eigentümer erforderlich, um den Anspruch gegen die Hausverwaltung geltend zu machen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

RA Schröter, Rechtsanwalt
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung: Studium des österreichischen Rechtes
RA Schröter und weitere Experten für Österreichisches Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.

Bekannt aus:

 
 
 
„[...]mehr als Zehntausend Experten weltweit; 1500 davon in Deutschland. Acht Jahre nach dem Start ist das [...] Online-Unternehmen mit seinen 90 Mitarbeitern die größte Web-Seite für das Vermitteln von Experten von Anwälten über Ärzte bis hin zu Universitätsprofessoren.“
„Wer eine fachmänische Lösung für ein medizinisches, rechtliches oder technisches Problem sucht, kann das jetzt auch im Internet tun. Lebenshilfe auf die schnelle, unkomplizierte und vor allem erschwingliche Art bietet die Seite www.justanswer.de. Etwa 1500 Experten stehen per Mail für Fragen zu ca. 200 Fachgebieten rund um die Uhr zur Verfügung."
„Rat gewünscht? Rechtliche, medizinische oder allgemeine Fragen beantworten Experten unter www.justanswer.de."
„JustAnswer, die weltweit führende Online-Plattform für Expertenfragen und -antworten, bietet ab sofort noch mehr Sicherheit und Qualität für Verbraucher."
„Ob Vorbereitung, Notfall oder Reklamation nach dem Urlaub - JustAnswer bietet jederzeit schnelle, kompetente Antworten"
„Die Online-Plattform JustAnswer bringt Ratsuchende und Experten in über 200 Fachgebieten zusammen."
 
 
 

Was unsere Besucher über uns sagen:

 
 
 
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
< Zurück | Weiter >
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
  • Herzlichen Dank! Hab durch Ihre Antwort viel Geld gespart! Ben R. Deutschland
  • Sehr schnelle und kompetente Hilfestellung. Besonders für mich als Laien wurde alles sehr verständlich erklärt. Gerne wieder! Rosengl Bad Tölz
  • Vielen Dank für die schnelle und gute Beratung. Sie haben uns gut weitergeholfen. Wir kommen gerne wieder auf Sie zu. Birgit H. Kempten
  • Hervorragende und außerordentlich liebenswürdige Hilfe! Ich werde bei Bedarf bestimmt wieder auf JustAnswer zurückgreifen und bin sehr dankbar, dass es so etwas gibt! Dr. Gert Richter Verl
  • Danke für die schnelle Hilfe. Sehr schön, auch an einem Sonnabend ist jemand zu erreichen. Janine Gaus Bielfeld
  • Für mich persönlich war die Antwort sehr hilfreich. Vielen Dank an den Experten! Daniela H. Dortmund
 
 
 

Lernen Sie unsere Experten kennen:

 
 
 
  • troesemeier

    troesemeier

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    192
    selbständiger Rechtsanwalt
< Zurück | Weiter >
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/TR/troesemeier/2012-8-30_105621_IMG4178.64x64.JPG Avatar von troesemeier

    troesemeier

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    192
    selbständiger Rechtsanwalt
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SC/SchiesslClaudia/2013-11-27_153731_unnamed2.64x64.jpg Avatar von SchiesslClaudia

    SchiesslClaudia

    Rechtsanwältin

    Zufriedene Kunden:

    322
    zwei Fachanwaltstitel
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/CH/chiessl/2015-7-17_7493_resizedimage.64x64.jpg Avatar von RASchiessl

    RASchiessl

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    76
    langjährige Erfahrung als Rechtsanwalt
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RE/rechtso/2011-4-16_115947_P10100052.64x64.JPG Avatar von ra-huettemann

    ra-huettemann

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    831
    Staatsexamina
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JA/Jason2016/2013-3-17_141035_IMG1566.64x64.JPG Avatar von RA Schröter

    RA Schröter

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    617
    Studium des österreichischen Rechtes
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/a.merkel/bwbilda.jpg Avatar von a.merkel

    a.merkel

    Rechtsanwältin

    Zufriedene Kunden:

    583
    Master of Law (LL.M. Eur.)
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ragrass/2010-10-19_19578_php8zOcfy_c2AM.jpg Avatar von anwalt-hilft

    anwalt-hilft

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    68
    Promotion (laufend) Uni Linz
 
 
 

Ähnliche Fragen in der Kategorie Österreichisches Recht