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Kristian Hüttemann
Kristian Hüttemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Allgemein
Zufriedene Kunden: 22354
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
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Kristian Hüttemann ist jetzt online.

Die Nutzung der Freiflächen des Gemeinschaftsgrundstücks

Beantwortete Frage:

Die Nutzung der Freiflächen des Gemeinschaftsgrundstücks einer WEG ist nicht konform mit der Teilungserklärung. In der Teilungserklärung wurden die Freiflächen keinem Sondereigentum zugewiesen. In der Praxis haben sich jedoch in den letzten 25 Jahren einzelne Eigentümer einzelne Teilstücke, insbesondere die Grünflächen direkt vor ihrer Wohnung, als Terrasse, Garten usw. hergerichtet. Diese Grundstücksanteile möchten Sie nun in der Teilungserklärung verankert sehen. Der benötigte einstimmige Beschluss wird nicht zustande kommen, da einige Eigentümer über keinerlei Freifläche verfügen können und dem nicht zustimmen werden. Im Gegenteil, das Begehren hat nun die Diskussion in Gang gebracht, das die bisherige geduldete Nutzung in dieser Form nicht ok ist und nun entweder komplett neu aufgeteilt werden muss oder die Eigentümer mit Nutzung entsprechende monatliche Nutzungsgebühren zahlen. Diese Diskussion spaltet die Gemeinschaft gerade in zwei Lager und ich möchte auf der Versammlung gerne zunächst den rechtlichen Boden haben von dem aus wir dann nach Lösungen suchen können.
Gepostet: vor 5 Monaten.
Kategorie: Allgemein
Experte:  Kristian Hüttemann hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Sofern in Ihrer TE keine entsprechenden Regelungen bezüglich der Nutzung der Freiflächen (bzw. deren Zuordnung als Sondereigentum) getroffen worden sind, bedürfte eine Änderung der TE in der Tat der Zustimmung sämtlicher Eigentümer.

Daran ändert rechtlich auch der Umstand nichts, dass die langjährige Nutzung der Freiflächen durch einige Eigentümer seitens der WEG duldend hingenommen worden ist, denn eine gewohnheitsrechtliche Rechtsposition, auf die die nutzenden Eigentümer sich berufen könnten, ist hierdurch nicht begründet worden.

Die Freiflächen stehen nämlich im Gemeinschaftseigentum, und eine Verwirkung der Rechte der WEG an diesem Gemeinschaftseigentum durch die Duldung ist rechtlich ebensowenig möglich wie ein gewohnheitsrechtlicher Besitzstandserwerb in der deutschen Rechtsordnung nicht vorgesehen ist.

Das bedeutet, dass hier in der Tat nur Raum sein wird für eine Neufestlegung der Nutzung der Freiflächen durch die Eigentümersammlung.

Geben Sie bitte abschließend Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab (klicken Sie hierzu rechts oben auf die Bewertungssterne=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Experte:  Kristian Hüttemann hat geantwortet vor 5 Monaten.

Sind denn noch Fragen offen geblieben?

Kunde: hat geantwortet vor 5 Monaten.

Vielen Dank ***** ***** Hüttemann für die klarstellende und zügige Antwort. Für mich ergibt sich daraus eine aufbauende Frage. Wenn es nun gelingt durch einstimmige Vereinbarung die Nutzung der gemeinschaftlichen Freiflächen zu regeln und dies nicht in der Teilungserklärung verankern, so gilt diese Vereinbarung nur für die Eigentümer die an der Vereinbarung mitwirken, nicht jedoch für evtl. Rechtsnachfolger, also Eigentümer die durch Erwerb einer Wohnung neu hinzukommen, richtig? Oder ist durch die WEG Reformierung in 2007 hier eine Auflockerung erfolgt? Aus einem anderen Sachverhalt heraus ist mir bekannt, das nicht jede Veränderung unbedingt einer Anpassung der Teilungserklärung bedarf denn dies würde ja bedeuten das dauernd die Teilungserklärung kostspielig geändert werden müssen (zb bei baulichen Veränderungen). Doch trifft das hier auch zu? Vielen Dank für die Klarstellung im Voraus.

Freundliche Grüße

Cornelia Pallas

Experte:  Kristian Hüttemann hat geantwortet vor 5 Monaten.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

Völlig richtig - dingliche Wirkung (also Wirkung gegenüber Nachfolgern im Recht) hätte die Vereinbarung nur bei einer Änderung der TE.

Kommt es nicht hierzu, so hat die Vereinbarung nur rein schuldrechtliche Wirkung innerhalb der gegenwärtigen WEG.

An diesen Grundsätzen haben auch die Novellierungen des WEG in den zurückliegenden Jahren nichts geändert - dingliche Wirkung also nur bei einer Änderung der TE und entsprechender Eintragung in das Grundbuch.

Geben Sie bitte abschließend Ihre positive Bewertung für die anwaltliche Beratung ab (klicken Sie hierzu rechts oben auf die Bewertungssterne=3-5 Sterne), wenn Sie keine Nachfragen ("Dem Experten antworten") haben.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

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