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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Allgemein
Zufriedene Kunden: 26837
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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RASchiessl ist jetzt online.

Guten morgen, wir wohnen und leben in Baden-Württemberg sind

Beantwortete Frage:

Guten morgen,
wir wohnen und leben in Baden-Württemberg sind jedoch momentan auch Vermieter eines EFH in Niederbayern, (hier soll mal unser Altersruhesitz sein) und haben immer wieder Probleme mit unseren Mietern hinsichtlich eines bereits seit Frühjahr 2016 geplanten Austausches der Fenster- u. Haustüren im Mietobjekt. Die Mieter hatten uns bereits 2015 mitgeteilt, dass es immer wieder Feuchtigkeitsschäden mit den Fenstern im Haus gibt. Wir sind daraufhin vor Ort gekommen und haben uns die Sachlage angesehen. Nach aktueller Bestandsaufnahme und mehreren vorangegangenen, letztlich jedoch erfolglosen Gegenmaßnahmen eines Fachbetriebes, haben wir die notwendige energetische Modernisierungsmaßnahme eines kompletten Austausches moderner Fensterelemente beschlossen. Unsere Mieter waren unverständlicherweise lange Zeit vehement und mit einer Menge Gründe, jedoch hauptsächlich wegen "beruflicher Unabkömmlichkeit", gegen diese Maßnahme. Es erforderte nicht nur viel Überredungskunst, sondern auch eine langwierige Rücksichtnahme was den Zeitpunkt der Durchführung angeht, um die Mieter von der Notwendigkeit der Maßnahme zu überzeugen. Nun soll endlich nach vielen Monaten des Wartens die Montage im April 2017 (diesen Zeitpunkt wollte der Mieter) durchgeführt werden und jetzt erhalten wir eine Nachricht der Mieter mit folgendem Inhalt: "am Mittwoch war der Schreiner da und hat die Fenster abgemessen. Es passt wohl alles. Ein Insektenschutzgitter in der Küche kann nicht erhalten bleiben, was kein Problem für uns darstellt, wenn Sie dort wieder eins vorsehen. Generell empfehlen wir Ihnen, Insektenschutzgitter vorzusehen, da es durch den benachbarten Bauernhof sehr sehr viele Fliegen gibt und das im Sommer störend ist (weil man sonst kein Fenster tagsüber oder nachts offen lassen kann). Für die Badezimmer ist dies besonders zu empfehlen, da hier nach dem Duschen/Baden gelüftet werden muss und ohne Schutz die Insekten im Bad sind. Es spricht von unserer Seite nun nichts gegen den Termin Ende April.
Die Überwachung des Hauses ist selbstverständlich Mietersache, wobei aber der Vermieter dem Mieter die hierfür erforderlichen Aufwendungen zu erstatten hat.
Da meine Frau ein Unternehmen führt, arbeitet Sie selbstverständlich trotz Baby wieder. Weder sie noch ich sind daher planmäßig in dieser Woche zuhause. Da wir unser Büro nicht schließen können, werden wir entweder einen Vertreter bestellen und auch bezahlen müssen oder alternativ jemand anderen für die Überwachung des Hauses (nicht der Arbeiten) organisieren (letzteres wird wohl billiger sein). Dies wird auch nötig sein, da die Arbeiten das gesamte Haus betreffen. Ein Auslagern wäre unverhältnismäßig und auch zu teuer. Die Schreinerei wird die notwendigen Abdeckarbeiten nicht für Sie durchführen. Wenn Sie jemanden haben, der das für Sie macht, sind wir damit einverstanden. Gerne kümmern wir uns auch selbst um jemanden. Wenn Sie einverstanden sind, kümmern wir uns auch um die Endreinigung. (gegen Bezahlung des Ganzen Ihrerseits)
Wir hatten in den letzten Jahren im Winter in den Ecken des Hauses Schimmelbildung. Besonders betroffen ist die Westseite im 1. OG und EG, aber auch in der Küche tritt Schimmel auf. Die letzten Jahre war die Ausbreitung gering und mit Schimmelreiniger (zumindest Augenscheinlich) in den Griff zu bekommen. Dieses Jahr ist es jedoch erheblich schlimmer geworden (was wohl an den niedrigen Temperaturen liegt). Da wir regelmäßig lüften und die Luftfeuchtigkeit ständig überwachen (liegt zwischen 30% und 40%), gehen wir davon aus, dass das baulich bedingt ist. Wir bitten Sie, das anschauen zu lassen. Es wäre sicher sinnvoll, das professionell zu behandeln bzw. die Ursache zu finden und zu beseitigen. Viele Grüße***** " nun unsere Frage....
ERSTENS: von der Schimmelbildung wußten wir bislang nichts, wir werden aber -wie sich das gehört- zeitnah einen Fachbetrieb bitten sich der Sache anzunehmen.
ZWEITENS: müssen wir als Vermieter tatsächlich für alle Abdeckarbeiten im Vorfeld sowie evtl. anfallende Reinigungsarbeiten im Anschluss sowie außerdem noch zusätzlich für eine "Überwachung" des Hauses (Dauer ca. 1 Woche) finanziell zu 100% einstehen resp. alleinig bezahlen? hat der Mieter hinsichtlich der energetischen Modernisierungs-maßnahme, welche ja eigentlich erst aufgrund deren Reklamation durchgeführt wird, keinerlei Pflichten, weder persönlich noch finanziell? als Info für Sie sei am Rande noch vermerkt, die Mieter sind juristisch sehr versiert und kennen sich weit besser aus als wir!
vielen Dank ***** ***** klare Info bezügl. unseren Pflichten aber auch Rechte als VERMIETER.
Mit freundlichen Grüssen
Gepostet: vor 8 Monaten.
Kategorie: Allgemein
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 8 Monaten.

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihrer ersten Frage:

Wenn eine Schimmelbildung vorliegt so sind Sie nach § 535 BGB als Vermieter grundsätzlich verpflichtet diesen Mangel zu beseitigen. Der Mieter kann bis zur Duchführung dieser Beseitigung die Miete nach § 536 BGB angemessen kürzen. Je nach Umfang des Schimmelbefalls zwischen 10-20% der Miete.

Zu Ihrer zweiten Frage:

Wenn Sie Arbeiten am Haus vornehmen, dann ist der Mieter nur zur Duldung verpflichtet. Das bedeutet, Sie müssen nicht nur die Arbeiten durchführen, sondern auch auf eigene Kosten (eventuell) die Möbel des Mieters entfernen, einlagern und die Wohnung nach der Durchführung der Arbeiten endreinigen und die Möbel wieder aufstellen. Dies alles leider auf Ihre eigenen Kosten.

Einen "Wächter" der die Arbeiten der Handwerker beaufsichtigt müssen Sie allerdings nicht bezahlen. Dafür gibt es bei einer bloßen Renovierung, Instandsetzung oder Modernisierung des Hauses keine rechtliche Grundlage.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben geben Sie bitte eine Bewertung meiner anwaltlichen Beratung ab (bitte klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne 3-5).

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 8 Monaten.

Konnte ich ihre Fragen beantworten?

Kunde: hat geantwortet vor 8 Monaten.
Sehr geehrter Herr RA Schiessl,
eine Nachfrage habe ich noch: es geht nicht um einen Wächter für die Arbeiten an sich, das habe ich schon mit dem Mieter geklärt, da vertrauen wir voll und ganz dem durchführenden Betrieb an, es geht vielmehr darum, dass der Mieter einen Wächter für das Haus und den Inhalt anstellen möchte, weil keiner der beiden Ehepartner abkömmlich sei um dies zu tun.
Muss ich einen solchen "Wächter" bezahlen? mit freundlichen Grüssen
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 8 Monaten.

Sehr gerne!

Egal ob nun die Mieter selbst Ihre Wohnung bewachen oder hierfür eine Dritte Person beauftragen, die Kosten hierfür sind nicht ersatzfähig. Ein Kostenersatz wäre allenfalls im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 280 BGB denkbar. Dies würde aber voraussetzen, dass Sie mit der Mängelbeseitigung in Verzug sind und den Mietern dadurch ein Schaden entstanden ist.

Allein bei bloßen Sanierungsarbeiten haben die Mieter (mangels Verschulden Ihrerseits) keinerlei Schadensersatzansprüche, also auch keinen Anspruch auf Bezahlung dieses Wächters.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben geben Sie bitte eine Bewertung meiner anwaltlichen Beratung ab (bitte klicken Sie hierzu auf die Bewertungssterne 3-5).

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 8 Monaten.

konnte ich Ihnen behilflich sein?

RASchiessl und 38 weitere Experten für Allgemein sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 8 Monaten.
alle Fragen bestens beantwortet, Danke
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 8 Monaten.

Gerne!!